나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61862 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61862 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경61862
• 주소: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 7층704호 (둔촌동,한울둔촌베아체)
• 감정가: 334,000,000원
• 최저가: 213,760,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

서울동부지방법원 경매3계 2024타경61862 | 소재지: 서울특별시 강동구 양재대로102길 17, 7층704호 (둔촌동,한울둔촌베아체) | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 213,760,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 사건번호 및 소재지

서울동부지방법원 2024타경61862 (1) 사건으로 진행되는 오피스텔 강제경매 물건입니다.

소재지는 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층704호입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 건은 토지와 건물을 일괄매각하는 물건입니다.

토지면적은 9.20㎡ (약 2.78평)이며, 건물면적(전용면적)은 27.41㎡ (약 8.30평)입니다.

감정가는 금 334,000,000원입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산초등학교" 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)에 속하여 주거와 상업 기능이 조화롭게 형성될 수 있는 잠재력을 가집니다.

2.2. 주변 환경 및 교통상황

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 불편함은 없는 것으로 평가됩니다. (교통사정은 보통 수준)

건물은 2021년 7월 20일 사용승인된 철근콘크리트조의 비교적 신축급 오피스텔입니다.

3. 물건 상세 분석

3.1. 건물 현황 및 이용상태

해당 호실은 현재 오피스텔로 사용 중이며, 난방설비, 위생 및 급배수시설 등의 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

구조는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

3.2. 토지 이용계획

본 건 토지는 평지의 정방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

도시지역, 준주거지역으로 용도지역이 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로3류(폭 8m 미만)의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

다만, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등의 법적 제한이 다수 존재하므로 추후 건축 행위 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 권리 및 법률 분석

4.1. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자는 이OO, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

강제경매는 채권자의 채무자(소유자)에 대한 금전채권에 기하여 진행되는 경매이며, 경매를 통해 매각이 이루어지면 대부분의 권리(압류, 가압류, 근저당 등)는 소멸되므로, 법원의 매각물건명세서를 통해 정확한 말소기준권리를 확인하고 임차인 유무 및 대항력 여부를 필수적으로 분석해야 합니다.

제시외 면적은 없으므로 추가적인 법정지상권이나 기타 권리 문제의 발생 소지는 낮습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

강제경매의 특성상 명도(건물을 비우고 인도받는 절차) 시 채무자(소유자)나 점유자와의 마찰 및 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

오피스텔은 주거용으로 사용되더라도 건축법상 업무시설로 분류되므로, 주택임대차보호법 적용 여부 및 취득세율(주택 수에 따른 중과 여부)에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

(참고: 본 보고서 작성 시점까지는 임대차 현황에 대한 정보가 없으므로 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.)

5. 투자 가치 분석

5.1. 상권분석 및 생활정보

본 건은 준주거지역에 위치하여 주거시설 외에도 근린생활시설, 상업시설 등의 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

주변에 "서울한산초등학교"가 위치해 있어 주거 환경이 일정 수준 보장되며, 다세대 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라(편의시설, 식당, 병의원 등)는 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

첫째, 2021년 7월에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물의 가치 하락이 적고 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

둘째, 준주거지역 및 지구단위계획구역(천호지구)에 위치하여 주거 및 상업시설의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

셋째, 토지/건물 일괄매각으로 안정적인 소유권 확보가 가능하며, 소형 오피스텔(전용 약 8.30평)로 1인 가구 또는 소규모 직장인 대상 임대수익 확보에 용이합니다.

종합 의견:

본 물건은 서울 강동구 둔촌동 소재의 비교적 신축 오피스텔로서, 전용면적 대비 적정한 감정가를 형성하고 있는 것으로 판단됩니다.

준주거지역의 이점을 바탕으로 안정적인 임대수익을 기대할 수 있으며, 초역세권은 아니나 대중교통 접근성이 보통 수준이므로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다.

입찰 시에는 임차인 유무 및 명도 계획을 면밀히 수립하여 예상 낙찰가 대비 수익률을 최종 점검하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계