나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경61862 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대현 · 평가일 2024.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "서울한산초등학교" 인근에 위치하는 구분건물 1개호(오피스텔)로서, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕
사용승인일 : 2021-07-20

이용상태

오피스텔로 사용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수시설 등 설비가 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 정방형 토지로서, 오피스텔 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 포장도로에 접해있으며, 차량진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(천호지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 안재범의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 3. 16.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이하 제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경61862 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1, 한울둔촌베아체 7층704호

건물용도: 오피스텔

감정평가액: 334,000,000원

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

건물면적: 27.41㎡ (약 8.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축물 사용승인일: 2021년 7월 20일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강동구 둔촌동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물들이 혼재하고 있습니다. "서울한산초등학교"가 인근에 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 둔촌동역이 도보 약 12분 거리에 위치해 있어 주요 도심지로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(천호지구) 등에 속해 있으며, 기타 소로1류, 소로3류, 과밀억제권역 등의 용도지역 및 지구 지정이 되어 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 바에 따르면, 본 물건의 소재지 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정입니다 [cite: provided data].

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 등기부상 주택임차권(안재범)이 존재하며, 보증금 330,000,000원에 대한 권리가 있습니다. 그러나, 본 사건의 신청채권자 겸 임차권자 승계인인 주택도시보증공사(HUG)는 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다 [cite: provided data].

* 이로 인해, 본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 인수되는 보증금은 0원입니다 [cite: provided data].

* 등기부 요약: 소유권 보존 등기 이후, 이창학에게 소유권 이전(매매)이 되었으며, 이후 안재범의 주택임차권 등기, 그리고 HUG의 강제경매 개시 결정이 등기되었습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: provided data].

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 둔촌동 일대는 주거지역과 함께 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다. 특히, 한울둔촌베아체 건물 자체도 오피스텔 및 근린생활시설 용도로 활용되고 있어, 건물 내외부 및 주변 상권의 활성화 가능성이 있습니다. 지하철 5호선 둔촌동역 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 대규모 주거단지인 올림픽파크 포레온과 인접해 있어 향후 상권 확대 및 시너지 효과도 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 인근에 서울한산초등학교를 비롯한 교육시설이 위치하고 있어 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의시설: 병원(중앙보훈병원, 강동성심병원 등), 공원(강동그린웨이 가족캠핑장 등), 마트, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 둔촌동역 및 다수의 버스 노선이 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금: 임차인(주택도시보증공사 승계)의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 상의 문제이며, 매수인에게 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 하자 발생 가능성은 낮으나, 장기적인 관점에서 건물의 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년) 오피스텔로, 서울 강동구 둔촌동이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리하며, 교육 환경도 양호합니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 특히, 임차인 관련 문제(대항력, 보증금 인수)가 사전에 해소되어 있어 명확한 권리 인수가 가능합니다. 주변 상권 또한 점진적인 개발 및 입주 물량 증가로 인해 향후 성장 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물(2021년 완공)로써 상품성이 우수합니다.

* 교통 요지(지하철 5호선 둔촌동역 인근)에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 임차인 관련 권리 분석이 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 향후 올림픽파크 포레온 등 주변 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지역 내 수요 대비 공급 상황을 고려할 때 안정적인 임대 수익률 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 334,000,000원이며, 경매 분석 자료에 따르면 유사한 물건의 추정 시세는 약 330,000,000원으로 평가되고 있습니다. 또한, 본 건의 전세 실거래가는 330,000,000원으로 확인되어, 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이고 권리 관계가 명확하며 신축 건물임을 감안할 때, 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 325,000,000원 ~ 345,000,000원

다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 현황, 본인의 자금 계획, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.