나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60968 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경60968 [1] 서울특별시 송파구 가락동 151-4 5층501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울동부지방법원 경매3계 2024타경60968 | 소재지: 서울특별시 송파구 중대로20길 18-30, 5층501호 | 감정가: 199,000,000원 | 최저가: 127,360,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2024타경60968 (1) 송파구 가락동 다세대주택 경매 물건 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경60968 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 151-4 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 199,000,000원

토지면적: 10.91㎡ (약 3.30평)

건물면적(전용): 16.80㎡ (약 5.08평)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 고OO / 고OO / 강OO

1.2. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "가주초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 주거 환경은 비교적 안정적입니다.

교통 상황은 인근에 버스정류장이 소재하며, 지하철 3호선 경찰병원역이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 8m, 남서측으로 노폭 약 6m의 도로와 접하고 있어 접근성이 보통 이상으로 판단됩니다.

토지는 가각정리된 정방형 형태이며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로, 외벽은 석재 붙임 및 치장 벽돌 쌓기 등으로 마감되었고, 창호는 섀시 창호입니다.

내부 이용 상태는 다세대주택(주거용)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다.

1.4. 권리 분석 및 특이 사항

매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 소유자(고OO)와 채무자(고OO)가 동일하여 권리 관계는 비교적 명료합니다.

가장 중요한 특이사항은 "집합건축물대장상 위반건축물 등재"입니다. 이는 향후 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등 잠재적 리스크를 내포하고 있으므로 입찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

임대차 관계 및 기타 참고 사항은 미상입니다.

1.5. 생활 환경 및 상권 분석

본건은 서울의 핵심 주거 지역 중 하나인 송파구 가락동에 위치하고 있어 입지적 가치가 높습니다.

주변에는 가주초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 아파트와 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근이 편리합니다. 지하철 3호선 경찰병원역세권의 수혜를 받고 있어 출퇴근 및 도심 접근성이 우수합니다.

주변 상권은 주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설 위주의 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 혐오 시설 여부

잠재적 리스크는 단연 "위반건축물 등재"입니다. 위반 사항에 따라 주택의 철거, 증축 부분의 원상 복구, 또는 이행강제금의 반복적인 부과 등 행정 제재의 대상이 될 수 있습니다. 매수인은 매각 이후의 행정 처분 부담을 인수해야 하므로, 반드시 관할 구청을 통해 위반 내용과 원상 복구 가능성, 이행강제금 부과 내역 등을 면밀히 확인해야 합니다.

주변 혐오 시설의 경우, 검색 결과 본건 소재지 인근에 대규모의 기피 시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)이 직접적으로 확인되지는 않으나, 현장 조사를 통해 소규모 오염 또는 소음 시설 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트 및 종합 의견

투자 포인트:

1. 서울시 송파구라는 입지적 희소성과 높은 미래 가치.

2. 지하철 3호선 경찰병원역 인근 역세권 입지 및 가주초등학교 인접.

3. 1억원대의 낮은 감정가로 서울 지역 소액 투자 기회 제공.

종합 의견:

본건은 송파구 역세권 인근의 다세대주택으로 입지적인 장점이 매우 뛰어나지만, 위반건축물이라는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 위반 사항으로 인해 주택 담보 대출에 제약이 있을 수 있으며, 향후 매매 시에도 매수자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서 입찰자는 위반 사항의 내용과 행정처분 이력, 그리고 예상되는 이행강제금 규모 등을 정확하게 파악한 후, 감정가(199,000,000원) 대비 충분히 낮은 가격으로 보수적으로 입찰하는 것이 안전한 투자 전략이 될 것입니다. 실수요보다는 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계