나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137274 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영신초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일: 2018.08.29)
외벽 : 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘사무소‘이며, 집합건축물대장 상 ’근린생활시설을 주택으로 무단용도변경‘ 사유로 위반건축물로 표기되어 있음.(건축과-35177,40103(2018.12.20.))

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 ‘근린생활시설 및 다세대주택’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약14미터, 남서측으로 노폭 약3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장 상

- 주택과-41763(2018.11.13.)호에 의거 위반건축물 표기(내역: 6.9㎡ 주거용 판넬/판넬 무단증축)

- 건축과-35177,40103(2018.12.20.)호에 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단용도변경)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137274 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 124-11 신길바른리움 제104동 제2층 203호

(도로명주소: 서울특별시 영등포구 도신로62길 28)

용도: 근린상가

감정가: 265,000,000원

토지면적: 30.71㎡ (약 9.29평)

건물면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

사용승인일: 2018년 8월 29일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 신길동 소재 "영신초등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층 건물 중 제2층 제203호입니다.

이용상태: 공부상 '사무소'로 등재되어 있으나, 집합건축물대장 상 '근린생활시설을 주택으로 무단 용도 변경' 사유로 위반건축물로 표기되어 있습니다. 또한, 2018년 11월 13일 주택과-41763호에 의거 6.9㎡ 규모의 주거용 판넬 무단 증축 사실도 위반건축물로 표기되어 있습니다.

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용상태: 본건 토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 본건 북동측으로 노폭 약 14미터, 남서측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

매각물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인(김연주)과 선순위 전세권(김연주)이 존재하며, 이들은 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

등기부 상 을구 3번 전세권(2021.02.15, 300,000,000원)과 을구 4번 주택임차권(2023.05.09, 300,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

이로 인해 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액은 600,000,000원 (300,000,000원 + 300,000,000원)으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김연주

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-05

* 확정일자: 2021-02-05

* 배당신고일자: 2023-05-09

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위 전세권자이며, 보증금 전액 또는 일부를 인수할 가능성이 있습니다.

말소기준권리: 영등포구(서울특별시)의 압류 (2022.06.10) 입니다.

1.4. 상권분석

본건은 영등포구 신길동 지역에 위치하며, 주거 시설과 소규모 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

영신초등학교 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

주변 상권은 주로 지역 기반의 소매점 및 서비스업종으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 도보 가능한 거리에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 영신초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 접근성이 양호합니다.

주차: 건물 내 주차 설비는 갖추어져 있으나, 상가 규모 대비 주차 공간은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

위반건축물: 공부 상 '사무소'이나 실제 주거용으로 무단 용도 변경되었고, 불법 증축 사실도 있어 이행강제금 부과 및 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 건물 사용에 제약을 초래하며, 관련 비용 발생 가능성이 높습니다.

선순위 임차인 및 전세권: 총 600,000,000원의 보증금(전세권 300,000,000원, 임차권 300,000,000원)을 가진 임차인 및 전세권자가 존재하며, 이 권리들은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 감정가보다 훨씬 높게 만듭니다.

용도 불일치: 근린생활시설이 주택으로 무단 용도 변경되어 있어, 현 상태로 이용 시 법적 제재를 받을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 영등포구 신길동의 근린상가 물건으로, 건물 규모 대비 적절한 면적을 갖추고 있습니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요소는 위반건축물 등재 및 무단 용도 변경으로 인한 법적 제재 가능성과, 총 6억 원에 달하는 선순위 전세권 및 임차인의 보증금 부담입니다.

인수되는 보증금 총액(600,000,000원)이 감정가(265,000,000원)를 현저히 초과하므로, 매수인이 추가로 부담해야 할 금전적 리스크가 매우 큽니다.

이행강제금, 원상복구 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 투자 가치는 매우 낮다고 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 높은 권리 인수 부담과 위반건축물 문제가 복합적으로 작용하여, 투자의 위험성이 매우 높습니다.

명도 및 위반건축물 관련 법적 절차 진행에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

만약 매수인이 이러한 위험 요소를 모두 감수하고, 향후 법적 문제를 해결하며 높은 수익률을 기대할 수 있다는 판단이 설 경우에만 신중한 접근이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원입니다.

권리분석 결과, 매수인에게 인수되는 전세권 및 임차권의 총 보증금은 600,000,000원으로 파악됩니다.

물건 명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 상 명확히 '인수'로 명시된 선순위 권리들이 존재하므로, 본 보고서에서는 인수 부담이 있을 가능성을 높게 판단하여 위험 요소로 반영합니다.

'예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다'는 지침에 따라, 인수 보증금을 제외한 가치를 기준으로 하더라도, 현재 감정가 대비 잠재적 인수 금액이 훨씬 높아 실질적인 매수 가치가 매우 낮습니다.

위반건축물 해소 비용, 이행강제금, 명도 비용 등을 고려하면, 본건은 정상적인 투자 대상으로서의 매력이 떨어집니다.

따라서 예상 입찰가는 법원이 정한 최저매각가격을 기준으로 매우 보수적으로 접근해야 하며, 낙찰 후에도 높은 추가 비용이 발생할 수 있음을 유념해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 인수되는 권리 금액이 감정가를 초과하는 점과 위반건축물 관련 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 최저매각가격 이하 또는 유찰 가능성을 염두에 둔 1억원 이하로 매우 신중하게 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.