나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140621 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 654-4 대흥미소가 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2024.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택,연립주택,근린생활시설 등이 소재하므로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(신도림역 1호선,2호선)이 소재하므로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호
(사용승인일 : 2013.12.26)
외벽:대리석붙임 마감 등임
내벽:벽지 및 인테리어 등임.
창호:샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2,거실,화장실,발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

654-4 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>
654-5 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-본건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 탐문 및 외부관찰등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140621 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 654-4 대흥미소가 제4층 제401호

용도: 다세대주택

건축물 사용승인일: 2013년 12월 26일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.63㎡ (약 7.15평)

토지지분: 23.6305㎡ (약 7.15평)

건물면적: 33.24㎡ (약 10.06평)

건물지분: 33.24㎡ (약 10.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 302,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 1호선 및 2호선 신도림역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 내역

* 채권자 겸 임차인: 윤OO (경매 신청 채권자)

* 임차인 현황: 윤병환 (보증금 295,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2021년 02월 04일

* 확정일자: 2020년 12월 15일

* 배당신고일자: 2023년 12월 18일

* 대항력: 있음

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2021년 12월 28일 접수된 근저당권 (채권최고액 75,000,000원)

* 주택임차권: 2023년 12월 18일 접수 (권리금액 295,000,000원, 인수)

* 전입일자: 2021-02-04, 확정일자: 2020-12-15

* 강제경매: 2024년 02월 21일 접수 (채권자 윤병환, 295,000,000원)

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인(윤병환)이 존재하며, 해당 임차인의 확정일자(2020.12.15)가 근저당권(2021.12.28)보다 선순위입니다. 또한, 임차인이 경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 등기부등본 상 임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 권리분석 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 법원의 배당 계획 상 임차인의 보증금 전액이 변제될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치합니다. 도보 거리에 각종 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 대림동 특성

대림동은 최근 몇 년간 중국 동포 밀집 지역으로 알려지며 상권이 활성화되었습니다. 특히 대림역 주변으로는 중국식 상점, 음식점, 환전소 등이 많으며, 독특한 상권 문화를 형성하고 있습니다. 이로 인해 임대료 및 상가 거래 가격이 상승하는 추세를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: "신영초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 건물 내부

* 구조: 방 2개, 거실, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택입니다.

* 설비: 급·배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 가능성

등기부등본 상 '인수'로 명시된 임차인의 보증금 295,000,000원은 낙찰 후 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 배당 금액이 임차인의 보증금 전액을 충족시키지 못할 경우 발생하며, 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 건물 연식

2013년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 실제 내부 상태 및 관리 상태는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 환경

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 대림동은 중국 동포 밀집 지역으로 관련 상권 및 유동인구 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 신도림역 접근성이 양호하여 교통 및 생활 편의성은 우수한 편입니다. 감정가는 3억 2백만원 수준이며, 건물 자체는 최신 건축 연식에 속합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억 9천 5백만원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 채권자이기도 하여, 보증금 회수에 대한 의지가 강하게 반영된 경매로 보입니다. 해당 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권: 지하철 1, 2호선 신도림역 이용이 편리한 역세권에 위치합니다.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 302,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 295,000,000원입니다. 임차인이 경매 신청 채권자이고 등기부상 임차권이 '인수'로 기재되어 있는 점을 고려할 때, 보증금 전액 변제 여부가 중요한 관건입니다. 최근 유사 물건 매매 사례 분석 결과, 전용면적 46.64㎡의 다세대주택이 2026년 7월 240,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건은 전용면적 33.24㎡이며, 준공연도가 더 최신이라는 장점이 있습니다.

종합적으로 고려했을 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 보수적으로 반영하고, 시장 상황 및 유사 사례 거래가를 참작하여, 예상 입찰가를 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 제시합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 임차인 보증금 인수 여부를 재확인하고, 추가적인 권리 관계 및 현장 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.