나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139164 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-100 로빈하우스 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 내
제5층 제502호로서,
외벽 : 치장벽돌 붙임 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 이정석의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139164 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-100 로빈하우스 제5층 제502호

건물명: 로빈하우스

용도: 도시형생활주택

구분: 집합건물

층수: 5층 (총 6층)

건축년도: 2019년

감정가: 268,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

토지면적: 18.23㎡ (약 5.51평)

건물면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지지분: 18.23㎡

건물지분: 29.73㎡

2. 입지조건

3.

입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 용이한 편임.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역 등 각종 지구단위계획 및 법적 제한사항이 존재함.

* 인접도로: 본건은 북서측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있음.

* 주변 시설: 월정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육환경이 양호한 편이며, 별도의 혐오시설이나 특별히 문제가 될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

3. 권리분석

4.

권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경139164)으로, 접수일자 2024년 10월 17일, 채권자 한국주택금융공사, 채권액 290,050,544원.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 김재원

전입일자: 2024-06-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 시 보증금 규모 파악이 필요함. 이는 명확한 금액 확인 전까지 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

* 말소되는 권리 (예상):

* 임차인: 이정석

전입일자: 2021-12-22

확정일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2023-11-17

보증금: 268,000,000원

비고: 대항력 없음. 등기부상 주택임차권(을5)으로 등재되어 있으나, 말소기준권리(갑3)보다 선순위임에도 불구하고, "임차인 이정석의 승계인 한국주택금융공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"이라는 특이사항 및 주의사항이 명시되어 있어, 매각으로 인해 말소될 가능성이 높음. 다만, 'HF 인수조건 변경'이라는 문구로 인해 추가적인 확인이 필요함.

* 기타 권리: 갑1(소유권보존), 갑2(공유자전원지분 이전), 갑4(압류), 갑5(압류) 등은 말소기준권리보다 선순위이나, 강제경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

총 권리 관계: 복잡하며, 특히 대항력 있는 임차인 김재원의 보증금 미상 부분이 가장 큰 인수 위험 요소로 판단됨.

4. 상권분석

5.

상권분석

* 건물 특성: 본 물건은 2019년에 건축된 로빈하우스의 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당함.

* 주변 시세:

* 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 건축년도(2019년)를 가진 "더원"의 경우, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)가 2026년 7월 1일에 216,000,000원(평당 약 35,761,589원)에 거래됨.

* 다른 사례인 1986년식(37.44㎡)은 150,000,000원, 2002년식(37.56㎡)은 160,000,000원에 거래되어, 건축년도가 오래된 경우 시세가 현저히 낮음을 알 수 있음.

* 본건 시세 추정: 본건 전용면적 29.73㎡(약 9.00평)의 감정가는 268,000,000원으로, 이는 평당 약 29,777,778원에 해당함.

* 유사 연식의 "더원" 사례(19.98㎡, 216,000,000원)와 비교 시, 평당 가격 차이가 크지 않으며, 본건이 더 넓은 면적임을 감안하면 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성도 있음.

* 그러나 대항력 있는 임차인 김재원의 보증금 미상이라는 리스크를 고려하면, 실제 투자 가치는 해당 보증금 규모에 따라 크게 달라질 수 있음.

5. 생활정보

6.

생활정보

* 주거환경: 주변이 다세대주택과 근린생활시설로 이루어져 있어 주거 편의성이 양호함.

* 교육시설: 월정초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 편리한 환경을 제공함.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 차량 접근이 용이하고, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리함.

6. 잠재적 리스크

7.

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(김재원)의 보증금 미상: 해당 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불분명하여, 인수 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 최우선 리스크임.

* 이정석 임차인 관련 조건부 매각: 보증금 268,000,000원의 주택임차권이 말소조건부로 매각되므로, 매수인이 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건이 적용됨. 만약 이 조건이 명확히 이행되지 않거나 'HF 인수조건 변경'으로 인해 예상치 못한 인수 부담이 발생할 경우, 이는 큰 리스크가 될 수 있음.

* 감정가 대비 시세 변동성: 유사 연식의 "더원" 사례와 비교 시 감정가가 낮을 가능성도 있으나, 다른 연식의 건물 시세는 매우 낮으므로, 본건 건물의 정확한 가치 판단을 위한 면밀한 시세 조사가 필요함.

* 법적 제한 사항: 공항 관련 지구(수평표면구역, 중요시설물보호지구) 및 대공방어협조구역에 해당되어, 건축 및 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

8.

종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 로빈하우스 제5층 제502호 도시형생활주택으로, 2019년 신축된 건물입니다. 입지상 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 월정초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며 교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 김재원의 보증금 미상 여부입니다. 이 부분은 인수 시 실질적인 투자 금액을 증가시키는 요인이 되므로, 반드시 명확히 확인해야 합니다. 이정석 임차인의 경우, 보증금이 감정가와 일치하나 말소 조건부 매각으로 인해 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 'HF 인수조건 변경' 등 특수 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

최근 시세 자료를 종합해 볼 때, 유사 연식의 주택 거래가와 비교하면 본건의 감정가가 절대적으로 높다고 보기는 어렵습니다. 오히려 감정가가 시장 가치보다 낮을 가능성도 배제할 수 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미상이라는 중대한 불확실성이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

9.

투자 포인트

* 신축에 가까운 건물: 2019년 건축 연도로, 건물의 상태 및 관리 측면에서 유리함.

* 시세 대비 저평가 가능성: 유사 연식의 "더원" 사례와 비교 시, 본건의 감정가가 시세 대비 낮을 수 있음.

* 유찰 시 저가 매수 기회: 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크 때문에 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시 저가 매수의 기회가 생길 수 있음.

9. 예상 입찰가

10.

예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 김재원의 보증금 미상분을 현재로서는 잠재적 인수 비용으로 간주하여 예상 입찰가 산정에 보수적으로 반영함.)

* 감정가: 268,000,000원

* 주변 시세 분석: 유사 연식 건물(2019년)인 "더원"의 전용면적 19.98㎡ 거래가 216,000,000원 (평당 약 35,761,589원)을 기준으로, 본건 면적 29.73㎡(약 9.00평)의 시가총액을 추정하면 약 321,854,000원 수준입니다. 이는 감정가 268,000,000원보다 높은 수치입니다.

* 리스크 고려: 대항력 있는 임차인 김재원의 보증금 미상이라는 중대 리스크가 존재합니다. 이 보증금 규모에 따라 실제 투자 가능한 최대 금액이 달라집니다.

종합적인 판단 하에, 본건의 감정가는 시세 대비 낮을 가능성이 있으나, 임차인 김재원의 보증금 미상이라는 불확실성 때문에 보수적인 접근이 필요합니다.

* 1차 경매 시 입찰가: 감정가 268,000,000원을 기준으로, 김재원 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 시세의 70~80% 수준 또는 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

※ 최종 입찰가는 반드시 김재원 임차인의 보증금 및 인수 여부를 명확히 확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.