나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경139362 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2024.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡본동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 화곡로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철 5호선 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 3층 303호로서
외벽: 외장석재 붙임 등
내벽: 벽지, 타일붙임 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 5-6미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지
역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공
항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경139362 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 965-20 케이엠아트빌 제3층 제303호

건물명: 케이엠아트빌

용도: 도시형생활주택 (집합건물)

건축년도: 2019년 11월 (준공 2020년 5월)

층수: 총 6층 중 3층

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

토지 지분: 19㎡

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물 지분: 29.88㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 249,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 김OO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권 등재 확인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡본동주민센터 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

지하철 5호선 화곡역이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

구체적인 건축 및 이용 제한 사항은 관련 법규에 따라 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부 상 소유권보존(2020.05.18) 및 소유권이전(2020.09.10) 내역이 확인됩니다.

이후 압류(2023.01.11, 2023.05.23) 및 강제경매(2024.10.23) 등기 내역이 존재하며, 이들은 말소 예정입니다.

채무 총액은 246,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김은정

보증금: 246,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 08월 21일

확정일자: 2020년 08월 07일

배당신고일자: 2024년 10월 08일

대항력: 있음 (전입일자가 소유권이전일보다 빠름)

3.3. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인 김은정 씨가 존재하며, 보증금 246,000,000원에 대한 선순위 임차권이 등기되어 인수될 가능성이 있습니다.

등기부상 '을3' 주택임차권은 '인수'로 표기되어 있으나, '물건명세서 참고사항'에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

감정가(249,000,000원)와 임차인 보증금(246,000,000원)이 유사한 점으로 미루어 볼 때, 경매 진행 시 임차인이 보증금을 전액 변제받을 가능성이 높아 매수인이 인수하는 보증금은 0원일 것으로 예상되나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)의 주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3570만원)

* 1986년식, 전용면적 37.44㎡(약 11.33평)의 주택이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1324만원)

* 2002년식, 전용면적 37.56㎡(약 11.36평)의 주택이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1410만원)

4.2. 시세 분석

본건은 2019-2020년에 건축된 비교적 신축 건물에 속하며, 전용면적은 29.88㎡(약 9.04평)입니다.

최근 실거래가 중 가장 유사한 건축 연도의 매물(2019년식, 19.98㎡, 216,000,000원)과 비교 시, 본건의 감정가(249,000,000원)는 면적 증가분을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 다른 연식의 건물들은 가격 편차가 크므로, 신축 건물로서의 가치 상승 잠재력을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 및 난방설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 소규모 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

다만, 대형마트, 종합병원 등 대규모 편의시설 이용을 위해서는 인근 주요 상업지역으로의 이동이 필요합니다.

5.3. 주차 관련 정보

건축물 현황 상 4대의 옥내 주차 공간(124.76㎡) 및 4대의 옥외 주차 공간(50㎡)이 확보되어 있으나, 세대당 주차 가능 대수에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김은정 씨의 존재입니다. 비록 배당으로 전액 변제받을 가능성이 높아 매수인이 인수하는 보증금은 없을 것으로 예상되나, 만약 배당 부족분이 발생할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

6.2. 주차 공간 및 관리 상태

건축물 현황 상 총 8대의 주차 공간이 있지만, 16세대가 거주하는 다세대 주택임을 감안할 때 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다. 또한, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

6.3. 도시계획 상 제한

본건이 속한 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 공항 관련 보호구역 등은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 주거 밀집 지역의 특성상, 시간이 지남에 따라 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 시설이 들어설 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2019-2020년 준공) 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 인접하여 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금액이 감정가와 유사하여, 경매 진행 시 임차인 보증금 회수에 문제가 없을 것으로 예상되나 이에 대한 철저한 권리분석이 요구됩니다.

신축 건물로서의 가치와 안정적인 주거 환경을 고려할 때, 임차인 관련 리스크만 성공적으로 관리된다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2019-2020년 준공 건물이므로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지하철 5호선 화곡역 인근으로 역세권의 교통 편리성을 확보하고 있습니다.

* 감정가 대비 임차인 보증금이 높아, 경매 시 임차인 보증금 인수 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 시세 및 본건의 감정가, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 250,000,000원에서 260,000,000원 사이로 제안합니다.

이는 대항력 있는 임차인의 보증금 246,000,000원을 경매 과정에서 전액 변제받을 수 있도록 충분히 고려한 가격이며, 매수인이 인수하는 보증금이 없다는 가정하에 산정되었습니다.

입찰 참여 시에는 최종 배당표를 반드시 확인하여 임차인 보증금 인수 여부를 최종적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.