나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138239 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 재101동 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138239 [1] 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 재101동 제3층 제302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경138239
• 주소: 서울특별시 구로구 오리로11길 99, 재101동 제3층 제302호 (오류동, 다원리치타운)
• 감정가: 255,000,000원
• 최저가: 204,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매15계 2024타경138239 | 소재지: 서울특별시 구로구 오리로11길 99, 재101동 제3층 제302호 (오류동, 다원리치타운) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138239 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 제101동 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 255,000,000 원

토지면적: 17.43㎡ (약 5.27평)

건물면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오남중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 "천왕역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 건물 상세 정보

본건은 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 중 제101동 제3층 제302호입니다. 사용승인일은 2020년 9월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽돌타일로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 내부적으로는 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 북서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

본건 건물 등기사항전부증명서 상 표제부 대지권 표시에는 "별도등기 있음"으로, 을구 1번에는 구분지상권 설정 등기가 2020년 9월 28일 등기되어 있는 것으로 기재되어 있습니다.

구분지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리로서, 해당 구분지상권의 내용과 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 말소 여부에 따라 권리관계에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 진행 시 법원 공고 및 관련 서류를 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 오류동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. 천왕역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 오남중학교와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 단지형 다세대주택들이 밀집해 있어 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.7. 생활정보

본건은 지하철 7호선 천왕역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 서울 도심 및 강남권 접근성이 양호한 편입니다. 주변에 학교(오남중학교 등)가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 생활 편의시설 역시 인근에서 이용 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 점은 등기사항전부증명서 상에 기재된 구분지상권 설정 등기입니다. 이 구분지상권의 내용, 존속기간, 그리고 낙찰로 인한 말소 여부에 따라 본건 물건의 가치와 활용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 해당 권리가 소멸되지 않고 인수될 경우, 소유권 행사 및 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있으므로, 법률 전문가의 면밀한 권리 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경138239 (1) 물건은 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이며, 천왕역 인근에 위치하여 입지 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 다세대주택으로 현재 도시형생활주택으로 이용 중에 있습니다. 그러나 등기부등본상 확인되는 구분지상권 설정 등기는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 철저한 권리 분석과 법적 검토가 필수적입니다. 이 부분이 명확하게 해소된다면, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. **역세권 입지:** 지하철 7호선 천왕역 인근으로, 서울 시내 접근성이 우수합니다.

2. **신축 건물:** 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

3. **안정적 주거 수요:** 다세대주택 밀집 지역으로, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

4. **상대적 저평가 가능성:** 구분지상권이라는 특수 권리 관계로 인해 일반적인 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. (단, 권리 분석 및 명확한 해결 방안 확보 전제)

1.11. 주변 시설 검토 (혐오시설 관련)

서울특별시 구로구 오류동 358 다원리치타운 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 시설(폐기물 처리장, 소각장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다. 주변은 주거 지역 및 학교, 상업 시설 등으로 구성되어 있어 주거 환경이 무난한 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계