나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140331 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재‘독산3동주민센터’북측 인근에 위치하며, 인근은
오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재 하는 지대로 주위환경은
대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
지하 1층/ 지상 7층 건물 내 제2층 제203호로서,
(사용승인일 :2021-07-14)
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽치 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 하이 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장(전유부,갑)상 용도가 사무소이나 기준시점 현재 임의로 벽체 구분하여
주거용으로 이용중인바, 실제 현황 기준으로 감정평가 하였고, 건축물현황도상 공용화장실
일부(약 3㎡)를 임의로 외부차단하여 화장실로 단독 이용하고 있는바, 이를 제시외 건물
㉠으로 하여 목측 등에 의하여, 개략적인 면적을 산정 후 감정평가하였으니, 경매 진행시
재확인 등 적절한 조치를 하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택, 오피스텔
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 약 3.5m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히, 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인
:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위
사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)임.

공부와의 차이

본건의 경우, 집합건축물대장(전유부,갑)상 용도(사무소)와 실제이용현황(주거용)이 상이
하고, 공용화장실 일부(약 3㎡)를 임의로 외부차단하여 이용하고 있는바, 추후 불법여부에
따라 원상회복, 이행강제금 등의 제재가 있을 수 있으니, 관할관청에의 용도변경 등에 대한
신고 또는 허가의 유무, 유효여부, 신고 또는 허가의 자동승계 여부, 허가 또는 신고의 필요
여부 등에 관하여 별도 확인을 요하는 등 경매 진행시 적절한 조치를 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외건물 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울남부지방법원 2024타경140331 (1)

서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (공부상: 사무소, 현황: 주거용)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 20.53㎡ (약 6.21평)

건물면적: 43.78㎡ (약 13.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천OO (천지영)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동주민센터’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 양호합니다.

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 동측으로 약 3.5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없으나, 도심의 복합 용도 지역 특성상 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원의 2024타경140331호 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 천OO이며, 경매 신청 채권자와 대항력 있는 임차인(천지영)이 동일인일 가능성이 높습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 11월 30일자 금천구의 압류(갑3)입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

하지만, 2022년 2월 28일자 을4구 순위 전세권(채권자: 천지영, 전세금액: 250,000,000원)이 존재하며, 등기사항에 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 해당 전세권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨을 의미합니다.

물건명세서 상에서도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 전세권설정등기 있음"으로 명시되어 있습니다.

이 외의 권리(갑2 공유자전원지분 이전, 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7 압류 및 강제경매, 가압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황을 보면, 임차인 천지영(천 )은 2022년 2월 28일 전입하였고(확정일자 2022-01-28, 배당신고일자 2024-11-05), 보증금 250,000,000원, 차임 0원으로 대항력이 있습니다. 이는 등기부상 전세권 설정액과 동일한 금액입니다.

'인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상의 배당 이후 별도로 인수되는 보증금이 없다는 의미일 뿐, 선순위 전세권의 인수 의무와는 별개입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 독산동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지를 기반으로 하는 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 독산3동주민센터 등 공공시설이 위치하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 지역 내 소비 활동이 이루어지는 곳입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 독산3동주민센터가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 주변 교육 시설에 대한 확인이 필요합니다. (정확한 교육시설 정보는 별도 확인 요망)

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 전세권 인수: 가장 중요한 리스크는 2억 5,000만원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가적인 자금 부담이 발생함을 의미합니다.

* 공부상 용도와 현황 불일치: 건축물대장상 용도는 사무소이나, 실제로는 벽체를 임의로 구분하여 주거용으로 이용 중입니다.

* 위반건축물 가능성: 건축물현황도 상 공용화장실 일부(약 3㎡)를 임의로 차단하여 단독 사용 중인 점이 제시외 건물로 평가되었습니다. 이는 위반건축물에 해당할 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 발생할 수 있습니다. 관할 관청에서의 정확한 확인이 반드시 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 경매 신청 채권자와 대항력 있는 임차인이 동일인으로 추정되어, 권리관계 파악 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건이 공동담보로 경매가 진행되었을 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축급 건물이라는 장점이 있습니다. 입지 조건 또한 도심 내에서 양호한 편에 속합니다.

그러나 2억 5,000만원에 달하는 선순위 전세권이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 부담입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 2억 5,000만원의 자금이 투입되어야 함을 의미하며, 투자 수익률을 크게 저하시킬 수 있습니다.

더불어, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 임의로 개조된 화장실로 인한 위반건축물 등재 가능성은 향후 추가적인 비용 발생 또는 제재로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

따라서 본 물건은 잠재적 투자자들에게 상당한 위험 부담이 따르는 물건으로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 내부 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

* 실거주 목적 시 고려 가능: 인수되는 전세금액을 제외한 금액으로 취득이 가능하나, 원상복구 비용 등을 감안해야 합니다.

* 시장 가치 대비 잠재력: 인수되는 권리 부담을 제외하고 순수 부동산 자체의 시장 가치만으로 본다면, 향후 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 경우 3.1억 원에서 3.35억 원 수준에서 거래가 이루어졌습니다 (2026년 7월 기준).

본건과 유사한 2층, 29.81㎡ 면적의 물건이 3.1억 원(약 10.4백만원/㎡)에 거래된 점을 감안할 때, 본건(43.78㎡)의 시장 가치는 약 4.16억 원에서 4.55억 원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 2.5억 원의 선순위 전세권이 매수인에게 인수되므로, 실제 총 취득 비용은 낙찰가 + 2.5억 원이 됩니다.

투자자는 일반적으로 부동산의 시장 가치에서 인수되는 권리의 가치를 제외한 금액, 즉 실질적인 지분 가치만큼 입찰하게 됩니다.

이를 고려할 때, 본건의 최대 적정 낙찰가 범위는 약 1.66억 원 (4.16억 원 - 2.5억 원) 수준으로 산출됩니다.

이는 감정가 2.55억 원보다 현저히 낮은 금액이며, 이는 인수되는 선순위 전세권의 막대한 부담을 반영한 결과입니다.

따라서, 제반 리스크와 추가 비용 발생 가능성을 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 1억 8,000만원에서 2억 0,000만원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.