나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140331 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경140331 [1] 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경140331
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제2층 제203호 (독산동, 엘린하우스)
• 감정가: 255,000,000원
• 최저가: 204,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매15계 2024타경140331 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 335-2, 제2층 제203호 (독산동, 엘린하우스) | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 204,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2024타경140331 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경140331 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 962-26 엘린하우스 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 사무소, 현황 주거용)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 20.53㎡ (약 6.21평)

건물면적 (전용면적): 43.78㎡ (약 13.24평)

건물 제시외면적: 3.00㎡ (약 0.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 천OO

주의사항: 제시외건물 포함 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ‘독산3동주민센터’ 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통입니다.

3. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 대체로 보통입니다.

4. 건물 정보

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층/ 지상 7층 건물 중 제2층 제203호입니다.

사용승인일은 2021년 7월 14일입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽치 및 일부 타일 마감, 창호는 하이 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

집합건축물대장상 용도는 사무소이나, 현재는 임의로 벽체 구분을 통해 주거용으로 이용 중입니다.

건축물현황도상 공용화장실 일부(약 3㎡)를 임의로 외부 차단하여 단독 화장실로 이용하고 있으며, 이는 제시외 건물 ㉠으로 평가되었습니다. [cite:X]

본건은 다세대주택으로, 일반적으로 아파트에 적용되는 '분양면적' 개념보다는 '전용면적'을 기준으로 합니다. 제공된 건물면적(43.78㎡)은 전용면적으로 보입니다.

기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추었습니다.

5. 토지 정보

본건 토지는 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. [cite:X]

토지의 동측으로 약 3.5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:X]

6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권])에 해당합니다. [cite:X]

이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법률에 따른 제한 사항이 존재합니다. [cite:X] (자세한 사항은 관련 부서 확인 필요)

7. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 천OO이고 소유자 겸 채무자는 김OO입니다.

등기부등본 등 추가적인 권리 분석 자료 확인을 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다. (제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석이 어렵습니다.)

8. 상권분석

본건이 위치한 금천구 독산동 지역은 오피스텔, 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주민센터, 버스정류장 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 양호한 편입니다.

주변을 종합적으로 분석한 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

9. 생활정보

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

본건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (임대차 정보 확인 필요)

10. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 집합건축물대장상 용도(사무소)와 실제 이용 현황(주거용)이 상이하다는 점입니다. 이에 따라 추후 원상회복 명령, 이행강제금 부과 등의 제재가 있을 수 있습니다. [cite:X] 관할관청에 용도 변경 신고 또는 허가 유무, 필요성 등을 반드시 확인해야 합니다. [cite:X]

공용화장실 일부를 임의로 차단하여 단독으로 사용하는 부분(제시외 건물 ㉠) 역시 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 이 역시 원상회복 대상이 될 수 있습니다. [cite:X]

토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 건축 또는 재건축 시 해당 제한 사항을 반드시 검토해야 합니다.

11. 종합 의견

본건 엘린하우스는 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다.

그러나 집합건축물대장과 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 공용 공간의 임의 사용 등 법규 위반 소지가 있는 부분이 확인되어, 취득 후 상당한 추가 비용 및 행정 절차가 요구될 수 있습니다.

경매 진행 시 이러한 법규 위반 사항을 명확히 인지하고, 관련 비용을 감안한 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

12. 투자 포인트

비교적 신축 건물이라는 점은 장점입니다.

만약 법규 위반 사항에 대한 원상회복 또는 용도 변경 절차를 성공적으로 완료하고, 적절한 비용으로 취득할 수 있다면 향후 주거용 또는 사무실 용도로 활용 가능성이 있습니다.

해당 지역의 개발 계획이나 주변 시세 등을 추가적으로 조사하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계