나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경1775 [1] 서울특별시 서초구 서초동 1557-8 주건축물 1동 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철2,3호선 "교대역" 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2,3호선 교대역이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건중 6층 602호로서
외벽:석재붙임 등 마감,
내벽:벽지 및 일부 타일 마감,
창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경1775 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 서초동 1557-8 주건축물 1동 6층 602호

용도: 다세대주택

감정가: 611,000,000원

토지면적: 18.37㎡ (약 5.56㎡, 약 1.68평)

토지지분: 18.37㎡ (약 5.56㎡, 약 1.68평)

건물면적: 39.52㎡ (약 11.95㎡, 약 3.62평)

건물지분: 39.52㎡ (약 11.95㎡, 약 3.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

1.2. 주요 특이사항

특이사항: 유치권, 대항력있는임차인, 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

특수물건정보: 유치권, 대항력있는임차인, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 서초동 소재 지하철 2, 3호선 "교대역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 3호선 교대역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층 602호이며, 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 엘리베이터, 난방, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 및 주변 개발 계획

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형이며 공동주택 등의 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 6미터 도로에 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2021년 6월 30일 접수된 김정애 근저당권 (을3) 입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권보존: 주식회사황룡 (갑1)

* 근저당권: 김정애 (을3) - 말소기준권리

* 가압류: 홍림옥 (갑2), 신용보증기금 (갑7), 손건수 (갑8) - 모두 말소

* 압류: 서초구(서울특별시) (갑9) - 말소

* 강제경매: 주수영 (갑10) - 본 경매 사건 개시 결정 (말소)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주수영

* 보증금: 430,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-08-14

* 확정일자: 2020-07-21

* 대항력: 있음

* 비고: 본 경매 사건 채권자.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 경매 절차상 보증금이 인수되지 않을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 경우, 최저매각가격으로 낙찰되지 않아 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미회수 보증금에 대한 인수 책임이 발생할 수 있으므로, 해당 보증금 내역과 배당 현황을 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 하나, 본건은 금액이 특정되어 있어 이에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 기타 권리 사항

* 유치권: 유치권 신고인 윤용섭으로부터 공사대금채권 229,900,000원을 원인으로 본 건 목적물에 대해 유치권이 신고되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요, 비고란에 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 지역의 다세대주택 및 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 서울 서초구 서초동 1507-40 (명덕빌라, 2002년식, 54.13㎡, 3층) : 2026년 5월 5일, 114,000,000원 (약 696만원/평)

* 서울 서초구 서초동 1520-1 (경성, 1980년식, 56.89㎡, 2층) : 2026년 5월 1일, 80,000,000원 (약 465만원/평)

* 서울 서초구 서초동 1523-8 (유니빌, 1995년식, 31.68㎡, 2층) : 2026년 5월 4일, 48,000,000원 (약 500만원/평)

4.2. 시세 분석

주변 실거래가 분석 결과, 제공된 거래 사례들의 평당 가격이 매우 낮게 형성되어 있습니다. 이는 최근의 서초동 지역 시세와 큰 괴리를 보입니다. 본 건의 감정가는 611,000,000원으로, 건물면적 39.52㎡ (약 11.95평) 기준 평당 약 51,129,707원입니다. 이는 감정평가액이 주변 시세보다 월등히 높게 책정되었거나, 제공된 비교 사례가 매우 오래되었거나 특수한 거래 조건에 따른 것일 가능성이 있습니다. 따라서 본건의 실질적 시장 가치는 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

4.3. 주변 시설

본 건은 지하철 2, 3호선 교대역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 다세대주택으로 1개호가 이용 중인 전용면적 39.52㎡(약 11.95㎡, 약 3.62평) 규모의 주거 공간입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 6층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 엘리베이터 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

지하철 교대역과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 위치를 바탕으로 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 (성립 불분명)

신고된 유치권(229,900,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 만약 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 추가적인 부담을 안게 될 수 있습니다. 이는 본건의 중요한 위험 요소입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 주수영은 대항력(전입일자 2020-08-14, 확정일자 2020-07-21)을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 보이나, 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 그 차액을 부담해야 할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 이는 법리적 검토와 현장 확인이 필수적인 부분입니다.

6.3. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 매각이 완료되지 못했음을 의미합니다. 낙찰 불허, 대금 미납 등 이전의 낙찰자가 잔금을 납부하지 못한 사유에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 보증금 관련 특수 조건

매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 더 많은 자금 확보가 필요함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 건 서울특별시 서초구 서초동 1557-8, 6층 602호는 지하철 교대역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한, 건물은 비교적 최근인 2019년에 보존등기가 되었으며, 감정평가액 또한 서초구의 시세를 반영한 것으로 보입니다.

그러나 이러한 장점에도 불구하고, 성립 여부가 불분명한 유치권의 존재와 대항력 있는 임차인의 보증금 문제는 잠재적인 큰 위험 요소입니다. 특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 명시와 '대항력 있음'이라는 권리 분석 결과가 상반될 수 있는 여지가 있어, 법률적인 검토가 매우 중요합니다. 또한, 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 2, 3호선 교대역 도보 이용 가능한 우수한 교통 요건.

* 서초구 중심지: 서울 강남권의 핵심 지역으로 향후 가치 상승 잠재력.

* 비교적 최신 건물: 2019년 보존등기로 건물 노후도가 낮을 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 611,000,000원 대비 주변 시세가 매우 낮게 나타나는 괴리를 보이고 있습니다. 하지만 감정가는 법원의 평가액이며, 부동산 강제경매의 기본 기준이 됩니다.

권리 분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 임차인 보증금 430,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 보이나, '대항력 있음'이라는 점과 유치권의 불확실성(229,900,000원)은 큰 위험 요소입니다. 이러한 위험 요소를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 비교 사례들이 제시된 감정가와 큰 차이를 보이는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 하되 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 630,000,000원 ~ 650,000,000원

(본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 투자 결정 전 반드시 현장 조사, 법률 검토, 배당표 분석 등을 통해 최종 판단해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.