나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50652 [1] 전라남도 완도군 금일읍 장정리 427 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 금일읍 장정리 소재 "도장마을" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농어촌지대 및 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편함.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리형, 주거기타(공업용)으로 이용중임. 기호(3): 부정형, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3): 지적도상 동측으로 세로(가)에 접하나, 고저차로 구분되어 진출입이 불가하며, 북서측 인접필지에 개설된 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능할 것으로 보이나 현황 대차 등으로 가로막혀 통행이 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, 벽체: 판넬 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공장(미역제조업소)이나, 현황 미운영중임.

설비내역

전기 및 조명설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각. 공장및광업재단저당법제6조 기계기구 포함
2.제시외 건물(2-1) 매각 포함
3.기계기구 목록(1)의 부대설비 중 일부(열풍건조기, 대차, 채반 등) 파손 및 소재불명임
4.지적도상 동측으로 세로(가)에 접하나 고저차로 구분되어 진출입이 불가하며, 북서측 인접필지에 개설된 포장도로가 존재하나 감정평가 당시 대차 등으로 가로막혀 차량 통행이 불가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

해남지원 2025타경50652 (1)

1.2. 소재지

전라남도 완도군 금일읍 장정리 427

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

386,583,600원

1.5. 면적

토지면적: 1339.00㎡ (약 405.05평)

건물면적: 467.20㎡ (약 141.32평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

기술보증기금 (기OOOOO)

1.9. 특이사항

중복사건, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 포함 매각

1.10. 건물 및 기계기구 상태

제시외 건물(2-1) 매각 포함. 기계기구 목록(1)의 부대설비 중 일부(열풍건조기, 대차, 채반 등) 파손 및 소재 불명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 금일읍 장정리 소재 "도장마을" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 마을, 농경지, 자연림 등이 소재하는 해안 농어촌지대 및 농경지대임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도서지역에 소재하여 제반 교통상황은 불편한 편임.

2.3. 도로상태

지적도상 동측으로 도로에 접하나, 고저차로 인해 진출입이 불가한 상태임. 북서측 인접 필지에 개설된 포장도로가 존재하나, 현황 대차 등으로 가로막혀 차량 통행이 어려운 상황임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)임.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.2. 말소기준권리

2022년 10월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을9)임.

3.3. 인수되는 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

3.4. 등기부채권 총액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 1,173,202,247원임.

3.5. 주요 권리사항

* 소유권 이전: 다도해수산영어조합법인 → 강길구 → 어업회사법인주식회사구동 순으로 이전되었음.

* 근저당권: 농협은행주식회사 (말소기준권리)

* 가압류: 기술보증기금, 제이비우리캐피탈, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 우리금융캐피탈주식회사, 소상공인시장진흥공단 등 다수의 가압류가 등기되어 있으나 모두 말소 예정임.

* 압류: 해남세무서장의 압류가 등기되어 있으나 말소 예정임.

* 경매 개시 결정: 기술보증기금(강제경매, 2025타경50652) 및 농협은행(임의경매, 2026타경50115)에 의해 개시되었음.

4. 상권분석

4.1. 대상 물건 업종

근린시설이며, 과거 미역 제조업소로 이용되었으나 현재는 미운영 상태임.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 마을, 농경지, 자연림 등이 혼재된 해안 농어촌지대로, 특정 산업(예: 수산물 가공)과 연관된 소규모 상권이 형성될 가능성은 있으나, 현재는 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역은 아님.

4.3. 향후 상권 전망

도서지역이라는 입지적 제약으로 인해 신규 상권 활성화는 어려울 것으로 보이며, 기존 지역 경제 상황에 영향을 받을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 도장마을 내 기본적인 편의시설은 있으나, 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 완도읍 등 주요 지역으로 이동해야 이용 가능함.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하나, 인근 도로의 고저차 및 장애물로 인해 실질적인 차량 통행에 심각한 제약이 있음. 대중교통 이용은 매우 불편한 수준임.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 농경지 및 자연림이 분포하는 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 접근성 문제

가장 큰 리스크 요인으로, 지적도상 도로가 있음에도 불구하고 실제 차량 진출입이 불가능하여 물건 활용에 치명적인 제약을 야기함. 도로 문제 해결 없이는 사실상 정상적인 사용이 어려움.

6.2. 건물 및 기계기구 상태

공장이 미운영 중이며, 포함된 기계기구의 일부 파손 및 소재 불명은 재가동 또는 매각 시 추가적인 비용 발생 또는 가치 하락 요인이 될 수 있음.

6.3. 도서지역의 입지적 한계

물류, 인력 확보, 시장 접근성 등에서 본질적인 어려움이 있어 운영 비용 상승 및 사업 확장성 제한이 예상됨.

6.4. 중복 사건

중복 사건으로 인한 경매 절차의 복잡성 및 추가적인 법적 리스크 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 도로 접근성 문제가 매우 심각한 상태이며, 건물 역시 현재 미운영 중이고 포함된 기계기구의 상태도 좋지 않아 투자 가치를 판단하기 어려운 상황임. 도서지역이라는 입지적 제약과 함께, 실질적인 활용을 위해서는 도로 문제 해결을 위한 막대한 추가 비용과 노력이 필요할 것으로 보임. 현재로서는 투자가 매우 어려운 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

현재 상황에서 명확한 투자 포인트를 찾기 매우 어렵습니다.

만약 도로 접근성 문제를 해결할 수 있는 방안이 있고, 수산물 가공 등 특정 목적에 부합하며, 매우 낮은 가격으로 취득이 가능하다는 전제 하에 제한적인 투자를 고려해볼 수는 있으나, 이는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

도로 접근성 문제 해결 비용, 건물 및 기계기구의 수리/철거 비용, 해당 지역의 부동산 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

감정가 386,583,600원에서, 도로 문제 해결 비용 및 추가 투자 비용을 고려하면, 상당한 가격 하락이 필요할 것으로 예상됩니다.

첫 입찰보다는 추가 유찰 이후, 현장 방문을 통해 도로 접근성 문제 해결 가능성을 면밀히 검토하고, 예상되는 추가 비용을 산정한 후 보수적으로 접근해야 할 것입니다.

현 시점에서는 감정가의 50% 이하 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있으나, 실제 입찰가는 신중한 현장 조사 및 전문가 분석을 통해 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.