나이스옥션 법원경매 전주 2025타경973 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-6 광진궁전맨션아파트 6동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 '전주삼천남초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 학교 등이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제 차량의 출입 가능하고, 남측으로 장승배기로가 통과함과 동시에 동측 인근에 백제대로가 통과하는 등 제반 교통상황은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 제13층 제1303호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 벽지도배 등 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 소방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평탄한 토지로서, 현황 '아파트 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 인도를 포함하여 폭 약 35M정도의 장승배기로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 제1종지구단위계획구역(삼천), 대로1류(폭 35m~40m)(2016-05-25)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경973 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-6 광진궁전맨션아파트 6동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 61.40㎡ (약 18.57평)

토지지분: 61.397㎡ (약 18.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 134.59㎡ (약 40.71평)

건물지분: 134.59㎡ (약 40.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물대장상 주용도: 공동주택 (아파트)

사용승인일: 1992년 08월 10일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

총층수: 13층 (본건 13층)

건물 동수: 6동

총세대수: 355세대

총 연면적: 56,883.59㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가에 위치하며, '전주삼천남초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 주거 생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 아파트 단지까지 차량의 출입이 용이하며, 남측으로 장승배기로가, 동측으로는 백제대로가 인접해 있어 전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다. 남측 아파트 단지 인도를 포함하여 폭 약 35M의 장승배기로를 통해 단지 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(삼천), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2012년 2월 28일 접수된 국민은행 근저당권(을4)으로, 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2012-10-16

확정일자: 2022-08-23

배당신고일자: 2025-11-24

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금을 우선 변제받아야 합니다. 확정일자와 배당신고일자를 고려하여 배당 순위를 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

총 채권액은 487,062,533원입니다.

등기부 상에는 소유권 이전 이력이 있으며, 국민은행 근저당권, 신용보증기금 및 전북은행의 가압류, 국민은행의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

3.4. 권리분석 종합

본건 경매물건은 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변환경

전주시 삼천동 일대는 학교와 아파트 단지가 밀집한 지역으로, 비교적 안정적인 주거 생활이 가능한 상권입니다. 전주삼천남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

* 교육시설: 전주삼천남초등학교

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 (주변 상권 및 생활 편의시설은 도보 또는 차량 이용 시 접근 가능)

* 교통시설: 장승배기로, 백제대로 인접.

주변 지역에 대한 추가적인 검색 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설이나 부정적인 환경 요소는 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주거환경

본건은 광진궁전맨션아파트 6동 13층 1303호이며, 총 13층 건물 중 고층에 해당합니다. 1992년 준공된 아파트로, 주변 아파트 단지들과 함께 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

5.2. 주차 및 부대시설

총 주차대수는 451대(지상 8대, 지하 15대)로, 세대당 주차 공간은 다소 부족할 수 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

5.3. 설비내역

난방설비, 승강기, 소방설비, 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활에 필요한 시설은 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연도 및 노후화

1992년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로 표기된 부분이 있어, 추가적인 임대차 관계가 존재하는지 여부를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 토지이용계획

다양한 용도지구 및 지구단위계획구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

전주시 완산구 삼천동에 위치한 광진궁전맨션아파트 13층 물건입니다. 초등학교와 인접한 주거 밀집 지역으로, 교통 접근성 또한 양호하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 권리상 인수되는 특별한 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 건축 연도가 오래되어 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성과 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요한 점은 유의해야 합니다. 전반적으로 기본적인 주거 만족도는 높은 지역으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 아파트 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 우수한 교통 접근성: 주요 도로 인접으로 시내외 이동 편리.

* 권리 관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 안전한 취득 가능.

* 실거주 및 임대 목적 모두 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용 134.59㎡) 및 층수(13층)의 물건이 2026년 2월 3일에 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 1월 13일에는 동일 면적의 9층 물건이 238,000,000원에 거래되었습니다. 1층 거래 사례(2026년 7월 30일, 135,000,000원)는 층수 차이를 감안해야 합니다.

감정가가 현재 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 본건은 13층으로 고층에 해당하며, 인수 보증금 합계는 0원이므로 별도 고려 사항은 없습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 229,000,000원 ~ 251,900,000원 범위로 추정됩니다. 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 보수적으로 접근하시는 것이 좋습니다.

권장 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.