나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5915 [1] 부산광역시 남구 문현동 552-25 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도2호선 "국제금융센터, 부산은행역" 동측에 위치 하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 소규모점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

서하향 완경사지대 내 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 동측으로 노폭 약 1.5m 내외의 골목길에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(한얼고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 건물의 경우 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상"시멘트블록조 슬래브지붕 1층 단독주택 16.1㎡"로 등재되어 있으나, 현장조사결과 지적·건물개황도 및 사진용지와 같이 공부와 물적동일성을 인정하기 어려운 제시외 건물이 소재하는바 본건 건물은 소재불명으로 감정평가외로 하였으며, 제시외건물이 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치는 것으로 판단되는바 이를 감안한 토지평가액을 명세표에 병기하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

①지분매각
②제시외 주택 블록조슬래브지붕 3층 64㎡는 매각에서 제외함. 본건 최저매각 가격은 제시외건물 소재를 감안한 토지가액으로 결정하였음.
③공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5915 (1)

소재지: 부산광역시 남구 문현동 552-25

용도: 대지 (토지)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 면적및감정가

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

토지지분: 12.375㎡ (약 3.74평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

감정가: 16,217,800원 (토지지분 감안)

매각대상: 토지지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

부산광역시 남구 문현동 소재 부산도시철도2호선 "국제금융센터, 부산은행역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용및형태

본 토지는 서하향 완경사지대 내에 위치한 사다리형의 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로

지적도상 맹지이나, 동측으로 노폭 약 1.5m 내외의 골목길에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한사항

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(성동초등학교, 한얼고등학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

소유권이전 (1992-02-19): 김은주 외 2명 (재산상속)

국민은행 지분가압류 (2024-12-12): 42,801,555원 (말소기준권리)

부산신용보증재단 지분가압류 (2025-01-16): 29,958,126원 (말소)

부산신용보증재단 강제경매 (2025-09-30): 32,145,087원 (본 건 경매 개시)

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 12일 접수된 국민은행의 지분가압류입니다.

3.3. 권리관계총액

등기부상 채권 총액은 72,759,681원입니다. (이는 가압류 및 경매 신청 금액의 합계이며, 실제 채권 총액과는 다를 수 있습니다.)

3.4. 인수되는권리

말소기준권리 이하 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본 건은 지하철역 및 버스 정류장 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 소규모 공동주택과 함께 소규모 점포들이 혼재하고 있습니다.

4.2. 잠재적가치

역세권 지역의 토지 지분이라는 점에서 소규모 상업시설 운영 또는 주거지로서의 활용 가능성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부산도시철도2호선 "국제금융센터, 부산은행역" 이용이 용이하며, 주변 소규모 점포 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건은 성동초등학교(병설유치원 포함) 및 한얼고등학교와 인접한 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 지분매각관련

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건으로, 타 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요합니다.

6.2. 제외건물관련

공부와 다른 제시외 건물(블록조슬래브지붕 3층 64㎡)이 존재하며, 이 건물은 매각에서 제외됩니다. 다만, 해당 건물이 본건 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미칠 수 있다고 판단되어, 이를 감안하여 토지평가액이 결정되었습니다.

6.3. 공유자우선매수

등기부상 공유자가 존재하는 경우, 공유자는 1회에 한하여 우선매수신고권을 행사할 수 있습니다. 이는 낙찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 맹지및도로

지적도상 맹지에 해당하나, 동측으로 노폭 약 1.5m의 골목길을 통해 접하므로 차량 통행 및 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 법정지상권성립가능성

토지 위에 존재하는 건물(특히 제시외 건물)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 추후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.6. 제시외건물영향

공부와 일치하지 않는 시멘트블록조 슬래브지붕 1층 단독주택 16.1㎡가 현장 조사 결과 확인되었으며, 감정평가 외로 처리되었습니다. 이 건물이 토지 사용·수익·처분 등에 영향을 미치는 것으로 판단되어 토지평가액에 반영되었습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산 남구 문현동에 위치한 토지 지분 경매 물건으로, 지하철역 인근의 역세권 지역이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변은 주거지와 소규모 상업시설이 혼재하는 지역으로, 향후 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

하지만 본 건은 토지 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 지적도상 맹지, 그리고 공부상 불일치하는 제시외 건물의 존재 등 여러 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 매각에서 제외된 제시외 건물이 토지 이용에 미치는 영향과 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자포인트

* 부산 지하철역 인근의 역세권 지역에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 주거지와 소규모 상업시설이 혼재된 지역으로, 소규모 개발 또는 활용 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금은 0원입니다.

본 건의 최저매각 가격은 16,217,800원입니다.

본 물건은 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 맹지, 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 가능성 등 다양한 리스크 요인을 가지고 있으므로, 입찰 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 해당 지역의 낙찰가율, 그리고 본 건의 구체적인 권리 관계 및 현장 상황에 대한 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.