나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5886 [1] 부산광역시 수영구 광안동 1066-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 수영역이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

제시목록 외의 물건

별첨‘지적 및 건물개황도 및 사진용지’와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉤)과 제시외 수목(기호①~⑥) 및 물건(기호⑦:화단 및 목조데크)이 소재하나 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 토지의 사용·수익·처분 등에 별 영향이 없는 것으로 사료되는바 토지는 이에 구애없이 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) 시멘트벽돌조 스라브가 1층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시창구조, 내부 및 내부마감재 : 인테리어 마감 등.

이용상태

업무용 건물((주)한성이엔씨)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 기호㉠~㉣이 소재하나 구조, 규모, 이용상황 등으로 보아 토지의 사용·수익·처분 등에 별 영향이 없는 것으로 사료되는바 토지는 이에 구애없이 평가하였으며, 면적은 현장조사시 목측 등 개략적으로 산출하였으므로 재확인하시기 바람. (부합물 및 종물 기호㉣(블록조 슬래브지붕 옥상소재 계단실 약 5.4㎡)은 건물에 포함 평가하였음.)

공부와의 차이

본건 건물의 등기상항전부증명서상 용도는"주택"이나 2015년 08월 10일자로 용도변경되었으며, 일반건축물대장 및 현황은 "근린생활시설"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 1. 건물은 등기사항전부증명서상 용도는 '주택'이나 2015. 8. 10. 용도변경되었으며, 일반건축물대장 및 현황은 '근린생활시설'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5886 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

감정가: 960,582,310원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1066-8

용도: 근린생활시설 (등기사항전부증명서상 '주택'이나 2015.08.10 용도변경, 일반건축물대장 및 현황 '근린생활시설')

토지면적: 199.30㎡ (약 60.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 76.03㎡ (약 23.0평)

건물 제시외면적: 17.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 시멘트벽돌조 스라브 1층 건물

건물 이용상태: 업무용 건물((주)한성이엔씨)로 이용중

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-08-13), 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 '수영초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 부산도시철도 2·3호선 수영역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 수영역은 지역의 주요 환승역으로서 유동인구가 많습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로상태

인접 토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 현재 업무용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리(을11)는 2021년 01월 20일 접수된 서부새마을금고 근저당권으로, 본 경매 절차를 통해 해당 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주식회사제이티이엔지: 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입/사업일자 2019-02-19, 대항력 있음. 배당신고일자 2025-12-11.

* 한상훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-05-20, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 주식회사제이티이엔지의 경우 대항력이 있으므로, 경매 절차 진행 과정에서 보증금 변제 여부 및 인수 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,169,203,028원

건물 등기부채권 총액: 1,156,281,758원

4. 상권분석

수영역을 중심으로 형성된 상권으로, 2·3호선 환승역으로서의 교통 요지 기능을 수행합니다. 주변에 전통 시장(수영팔도시장)과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주거 지역과도 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다. 다만, 센텀시티, 경성대·부경대, 연산동 등 인근 대형 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 최근 수영구는 인구 증가 추세와 함께 상권의 무게 중심이 이동하는 모습을 보이고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산 도시철도 2·3호선 수영역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치해 있습니다. 주변에 수영초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 재래시장과 다양한 상업 시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 수영역 주변 일부 골목길은 다소 어두운 분위기를 형성할 수 있다는 점 참고가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사제이티이엔지의 경우 대항력이 있어, 보증금 변제 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 채무가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 추가 확인 필요)

* 제시외 건물 포함: 건물 면적 외 제시외 건물 17.00㎡가 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 철거 또는 인도 대상 여부 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 속해 있어 향후 건축이나 개발 시 용도 제한이 있을 수 있습니다.

* 상권 경쟁: 인근 대형 상권의 존재로 인해 상권 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 2·3호선 수영역이라는 뛰어난 역세권 입지를 자랑하며, 근린생활시설로서의 활용 가치가 기대됩니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가 또한 적정한 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 그리고 인근 대형 상권과의 경쟁은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 수영역 역세권으로 대중교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 활발한 지역 상권: 수영역 주변은 유동인구가 많고 상업 시설이 발달한 지역입니다.

* 근린생활시설 활용: 업무용 또는 상업용으로 활용 가능한 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 안정적인 지역 수요: 주변 주거 지역과의 연계성을 통해 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 960,582,310원입니다.

말소되는 권리가 다수 있고, 인수되는 임차인의 보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력 보유 여부를 고려해야 합니다. 역세권의 장점과 상권의 잠재력을 고려할 때, 감정가의 약 75% 수준인 720,000,000원에서 770,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리 분석 심층 확인 결과 등에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.