나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22780 [1] 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 17층 1705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 겨레 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 '초량역(부산1호선)' 북측 인근에 소재하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도1호선(초량역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층/지상21층 건물 내 17층 1705호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅, 석재타일붙임 등, 창 호 : 샤시창호 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 기계식 주차설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15M 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2025-08-13)(2025-08-13, 건축제한 완화), 시가지경관지구(부고제2025-320호(2025-08-13) 시가지경관지구, 건축제한 완화), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(경남여자중학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산국제영화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 없음.

물건 비고

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 160,000,000원, 임차권자 김경록의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니함(특별매각조건).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22780 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 17층 1705호

용도: 오피스텔

감정가: 158,000,000원

건축년도: 2016년

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 면적

토지면적: 6.57㎡ (약 1.99평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.13㎡ (약 14.85평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 동구 초량동에 위치하며, '초량역(부산1호선)' 북측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산지하철 1호선 초량역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 요지입니다.

2.3. 주변 시설

주변에는 다양한 근린생활시설 및 공동주택이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 현재까지 조사된 바로는 본 물건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 주택 임차권, 압류, 강제경매, 압류 등의 권리들이 확인되며, 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2025년 9월 22일자 해운대세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021년 12월 21일

배당신고일자: 2024년 01월 24일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (본 건은 임차인에 대한 보증금 인수 부담이 없습니다.)

3.3. 특별 매각 조건

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(금 160,000,000원, 임차권자 김 의 채권을 양수받은 것)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니하는 특별매각조건이 있습니다. 이는 매수인이 해당 보증금에 대한 인수 책임을 지지 않음을 명확히 하는 사항입니다. 또한, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

부산 동구 초량동은 부산항과 인접한 도심 지역으로, 업무시설과 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 초량역을 중심으로 유동인구가 많으며, 교통이 편리하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 임대/매매 수요

초량역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 최근 실거래가 자료를 볼 때, 유사 면적의 오피스텔 거래가 활발한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변 공동주택 단지 및 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 경남여자중학교, 부산국제영화고등학교가 소재하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 리스크

본 건 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중로2류, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제가 적용됩니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 제한사항이 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관련 리스크

물건 명세서 상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 임차인 김 의 대항력이 없고 특별매각조건으로 인한 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 기타 리스크

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있으나, 명시된 특별매각조건으로 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 초량역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 매수인의 보증금 인수 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 건물 상태 및 주변 시세를 고려할 때, 투자 및 실거주 목적으로 접근해 볼 만한 가치가 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초량역 도보권의 우수한 역세권 입지

* 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없는 특별매각조건

* 비교적 최근 건축(2016년)으로 인한 건물 상태 양호 기대

* 소형 면적 오피스텔로 투자 및 실거주 용이

* 초량역 주변의 꾸준한 임대 수요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 49.23㎡)의 오피스텔 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 24일 거래: 155,000,000원 (18층)

* 2025년 11월 8일 거래: 150,000,000원 (12층)

* 2026년 4월 28일 거래: 161,000,000원 (7층, 55.09㎡)

본 건은 17층으로, 면적(49.13㎡)이 유사한 12층 및 18층 거래 사례(150,000,000원 ~ 155,000,000원)를 기준으로 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 2026년 4월의 7층 거래(55.09㎡, 161,000,000원)는 면적은 다르지만, 시세 상승 가능성을 시사합니다. 감정가는 158,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

최근 시세, 감정가, 층수 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 153,000,000원 ~ 157,000,000원 수준에서 형성될 것으로 판단됩니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 본인의 투자 목표와 리스크 허용 범위를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.