나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22033 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-18 에버그린빌딩 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '통영해양경찰서' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근 대중교통사정 등을 고려시 제반교통사정은 양호시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층건 중 2층 204호, 206호로서, 외벽: 석재 및 드라이비트 마감 등. 내벽: 내부 인테리어 마감 등. 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1: '디스코 가라오케'로 이용중임. 일련번호 2: 'BB홀덤펍'으로 이용중임.

설비내역

본건 건물에 제반 위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남측, 동측, 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

①: 도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2024-07-02)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 통영지원 2025타경22033 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 산양농업협동조합

1.2. 물건정보

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1574-18 에버그린빌딩 2층 204호

용도: 근린상가

건물명: 에버그린빌딩

구분건물: 2층 204호

1.3. 면적정보

토지면적: 38.53㎡ (약 11.66평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 116.36㎡ (약 35.19평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

1.4. 가격정보

감정가: 252,000,000원

1.5. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리 소재 '통영해양경찰서' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 상업시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 외관

철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 2층 204호입니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 마감으로 이루어져 있으며, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

대상 토지는 세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측, 동측, 북측으로 포장도로와 접해 있습니다.

* 도시지역, 일반상업지역

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 가축사육제한구역 (주거밀집지역에서 75m 이내)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2024년 08월 13일

* 확정일자: 2025년 10월 30일

* 배당신고일자: 2025년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.2. 말소기준권리 및 소멸사항

본 건물의 말소기준권리는 2019년 11월 27일 접수된 산양농업협동조합의 근저당권(을9)입니다. 경매로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전 (갑2, 2019-11-27)

* 근저당권 (을9, 2019-11-27, 말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기 (갑5, 2024-03-22)

* 임의경매개시결정 (갑6, 2025-09-30, 채권자: 산양농업협동조합)

* 압류 (갑7, 2025-10-15, 권리자: 진주세무서장)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건은 근린상가로, 현재 '디스코 가라오케' 및 'BB홀덤펍' 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 주변 상업시설과의 연계성이 있으며, 유흥 및 상업 업종이 공존하는 지역입니다.

4.2. 상권 특징

통영해양경찰서 인근의 상업 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 일반적인 상권의 유동인구 및 배후수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

5.2. 혐오시설 정보

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임대관계가 미상으로 되어 있어, 현황 파악이 필요합니다. (단, 현 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

6.2. 이용 용도 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당되어 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보로 설정된 물건으로, 타 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 통영시 광도면의 주요 도로변에 위치한 근린상가로, 교통 여건 및 주변 상권이 양호한 편입니다. 현재 채무 불이행으로 인한 임의경매가 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 유일한 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상, 토지이용계획상의 제한사항, 공동담보 등은 입찰 전 추가적인 확인 및 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 통영시 중심 상업지역 인근의 역세권(대중교통 용이) 상가 물건입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 근린생활시설로서 다양한 업종 전환이 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 252,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 보증금이 없는 점, 권리관계가 비교적 명확한 점 등을 고려하여 산정합니다. 주변 시세, 최근 실거래가, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다. 본 건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예: 201,600,000원 ~ 226,800,000원)

이는 일반적인 가이드라인이며, 현장 조사 및 상세 권리분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.