나이스옥션 법원경매 마산 2025타경318 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 302-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 소재 '무학초등학교" 남측 인근 에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 중로한면, 북측으로 5m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2023-11-02)(접합), 소로3류(폭 8m 미만) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(무학초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(무학초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(척산천)<소하천정비법> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/5층건으로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 등, 창호 : 섀시창호임.

이용상태

지하1층 : 주차장 1층~5층 : 공부상 소매점, 일반목욕장, 체력단련장, 단독주택이나 현장조사 결과 1~5층 공실로서 2층~5층은 후첨'사진용지'와 같이 내부 인테리어를 위해 시설이 철거되어있음.

설비내역

급.배수, 위생설비, 승강기설비, 주차시설 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨'사진용지' 및 건물개황도와 같이 본건 옥상에 제시외건물ㄱ,ㄴ 2동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(옥상에 위치한 ㉠기계실, ㉡계단실 및 수조실). 현황조사상 1~5층 공실이며 내부 인테리어를 위해 시설이 철거돼 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경318 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 302-4

건축물대장상 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 자산삼거리로 6 (자산동)

용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 기타 용도로 근린생활, 단독주택 기재)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물

감정가: 3,705,005,640원

토지 면적: 924.00㎡ (약 279.51평)

건물 면적: 2851.65㎡ (약 862.62평)

건물 제시외 면적: 99.48㎡ (약 30.09평) (옥상 기계실, 계단실, 수조실)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 자산동에 위치하며, '무학초등학교' 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물은 남서측으로 중로 1면, 북측으로 5m 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지는 사다리형의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로, 중로(보조간선도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 무학초등학교 관련 상대/절대보호구역, 척산천 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을9)이며, 2024년 5월 10일에 접수되었습니다.

등기부상 기타 권리로는 주식회사형제종합건설의 소유권이전(토지 갑1, 건물 갑1) 및 경남중앙신용협동조합의 임의경매(토지 갑3, 건물 갑2)가 있습니다. 이들 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,880,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금이나 차임이 미상이라도 실제 점유자가 있을 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주로 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주거 지역과 혼합된 형태를 보입니다.

인근에 무학초등학교가 있어 교육 관련 시설의 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 주요 시설로는 무학초등학교가 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 도로망을 통해 지역 내 이동이 편리한 편입니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현황 조사 결과, 건물 1층부터 5층까지 공실 상태이며, 내부 인테리어를 위해 시설이 철거되어 있는 것으로 파악됩니다. 이는 입주 및 즉시 사용에 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

옥상에 위치한 기계실, 계단실 및 수조실 등 제시외 건물 2동이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 관리 및 철거 비용을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 소하천구역 등의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 향후 임대차 계약 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 자산동에 위치한 근린시설로, 비교적 넓은 토지와 건물을 일괄 매각받는 기회입니다.

하지만 건물 내부 상태가 매우 좋지 않아 상당한 수준의 리모델링 또는 재건축이 불가피해 보입니다.

입지 자체는 보통 수준이나, 주변 환경 및 토지 이용 제한 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 임대차 관계 미확인은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지와 건물을 저렴하게 취득할 수 있는 기회이며, 향후 리모델링을 통해 가치 상승 잠재력이 있습니다.

내부 시설 철거 상태는 맞춤형 공간 재구성 및 신규 사업 아이템 도입에 유리하게 작용할 수 있습니다.

지역 발전 가능성을 염두에 둔 장기적인 관점에서의 접근이 유효할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현재 제공된 정보만으로는 어렵습니다. 주변 시세, 건물 상태에 따른 수리 비용, 향후 임대 수익률 분석, 그리고 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.