나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12201 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1 시티프라디움1차아파트 111동 23층2302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 진해구 남문동에 소재하는 시티프라디움1차아파트 111동 23층 2302호와 그 부지로서 주위는 대단위 아파트단지로서 제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호1. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 중 23층 2302호로서 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 내 벽 : 모르타르 위 벽지 마감 창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호1. : 공부상 공동주택(아파트)임. ※현장실사시 이해관계인의 부재로 내부는 조사치 못하였으나 통상적인 이용상황 및 평가사례, 탐문조사에 의하였는 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

설비내역

난방시설 설비되어 있으며, 싱크대, 욕조, 양변기 등 위생시설 및 급.배수시설, 승강기 등 제반시설 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 사다리형의 토지로서 중로한면 등과 접함.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측 등으로 중로한면 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남문동 1274-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(웅천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12201 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1274-1 시티프라디움1차아파트 111동 23층 2302호

용도: 아파트

감정가: 187,000,000 원 (1억 8천 7백만원)

토지면적: 39.13㎡ (약 11.84평)

토지지분: 39.1288㎡ (약 11.84평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9982㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 교보생명보험주식회사

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동에 소재하는 시티프라디움1차아파트 111동 23층 2302호입니다.

주위는 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 주변 교통 사정 역시 보통 수준입니다.

본건 토지는 북측, 동측, 남측으로 중로에 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역(웅천초등학교) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (교보생명보험주식회사, 2017-09-20, 163,200,000원)입니다.

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리(갑7, 갑8, 갑9 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

등기부상 소유권보존, 소유권이전(박승언, 이선미) 등기가 존재합니다.

채권자인 교보생명보험주식회사가 임의경매를 신청(2025타경12201)하였습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김난주

* 보증금: 70,000,000 원

* 차임: 400,000 원

* 전입/확정일자: 2019-09-26

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

임차인 김 은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 잔금을 납부하면 명도 대상이 됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

아파트 명칭: 시티프라디움1차아파트

건축물 정보:

* 사용승인일: 2017년 04월 10일

* 총 동수: 13개동

* 총 세대수: 1103세대

* 최고층: 25층

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 주차 대수: 총 1203대 (단지 전체 기준, JSON 데이터 반영)

최근 매매 사례 (2026년 7월):

* 2026년 7월 14일 (2층): 150,000,000원 (59.978㎡)

* 2026년 7월 3일 (4층): 158,000,000원 (59.9808㎡)

* 2026년 7월 3일 (17층): 170,000,000원 (59.9808㎡)

최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건과 유사한 면적의 아파트 매매가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준을 형성하고 있습니다.

주변은 대단지 아파트 밀집 지역으로, 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변에 혐오 시설이나 특이할 만한 부정적인 입지 조건은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건이 속한 시티프라디움1차아파트는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 부대 및 복리 시설을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 단지 내 주차 공간도 충분히 확보되어 있습니다.

가까운 거리에 웅천초등학교가 있어 자녀들의 통학 환경이 좋습니다.

아파트 단지 주변은 전반적으로 주거 편의성이 우수한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 실사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태는 통상적인 아파트의 이용 상황과 다를 수 있으며, 잠재적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

명도 절차: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 시티프라디움1차아파트 111동 23층의 아파트입니다.

최신 실거래가 기준으로 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이의 시세를 형성하고 있으며, 감정가는 1억 8천 7백만원으로 현재 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명도 후에는 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

다만, 내부 확인이 불가했던 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전하게 투자할 수 있습니다.

인근에 초등학교가 있고 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

경제자유구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

최근 거래 사례가 꾸준히 발생하고 있어 시장에서의 수요가 있음을 알 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 187,000,000 원

최근 시세: 150,000,000 원 ~ 170,000,000 원

본 건은 감정가보다 최근 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 감안할 필요가 있습니다. 23층이라는 장점을 고려하여 최근 거래가 최고가인 1억 7천만원 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 165,000,000 원 ~ 175,000,000 원

투자 목적 및 예상되는 수리 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.