나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12189 [1] 경상남도 창원시 진해구 태평동 84-38 지하층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 태평동 소재 '진해서부노인종합복지관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건 내 제지하층 제101호 외 6개호로서, . 외 벽 : 강화유리 및 대리석 붙임 등 . 내 벽 : 인테리어 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

. 일련번호 1, 3~7 : 공부상 '근린생활시설'로 이용 중임. . 일련번호 2 : 공부상 '주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측 및 남서측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(글로리아유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지) <군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

본건 '일련번호 5'의 전유면적에 대하여 등기사항전부증명서상 면적(284.43㎡)과 집합건축물대장상 면적(281.43㎡)이 서로 상이하게 표기되어 있는바, 집합건축물 대장상 면적을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각.
목록5. 등기사항전부증명서상 전유면적(284.43㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(261.03㎡)이 상이, 집합건축물대장을 기준으로 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경12189 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진 (등기부상 채권자는 진해수산업협동조합으로 확인됨)

1.2. 물건 내역

소재지: 경상남도 창원시 진해구 태평동 84-38 지하층101호 (도로명주소: 경상남도 창원시 진해구 속천로 34)

건물용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층건 내 지하층 제101호 외 6개호

토지면적: 523.40㎡ (약 158.35평)

건물면적: 1272.00㎡ (약 384.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 2,441,000,000원

평가 요약: 본건은 경상남도 창원시 진해구 태평동 소재 '진해서부노인종합복지관' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주상용 건부지로 이용 중임. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 태평동에 위치하며, '진해서부노인종합복지관' 남동측 인근 지역에 자리잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통 접근성

본 건까지 차량을 통한 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 종합적인 교통상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

해당 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '주상용 건부지'로 이용되고 있습니다. 토지의 남동측 및 남서측으로 각각 폭 약 10m의 도로에 접해 있어 차량 접근 및 이용에 유리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(글로리아유치원), 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 추가적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항전부증명서에 따르면, 현재 소유권은 김봉국 씨에게 있으며, 2021년 12월 27일 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 등기부상 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 존재하였으나, 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 1월 12일자 진해수산업협동조합 근저당 (336,000,000원)입니다.

이후 순위의 근저당(주설아, 이준호, 조영순), 가압류(신한카드, 오케이캐피탈), 압류(창원시)는 모두 말소 예정입니다.

채권자 진해수산업협동조합이 2025년 9월 29일 임의경매를 신청한 상태이며, 해당 경매 신청 채권액은 1,555,195,525원입니다. 등기부 상 모든 후순위 권리가 말소 대상이므로, 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 선순위로 존재하는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 1월 12일 진해수산업협동조합의 근저당권입니다. 이보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

제시된 권리분석 정보에 따르면, 본 건에서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 보입니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 언급은 없으며, 지상권 개요도 특별한 사항이 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 점유 현황 등에 대한 상세한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 용도

건축물 현황에 따르면, 본 건물은 제1종근린생활시설 및 주택 용도로 이용 중입니다. 공부상 '근린생활시설'로 이용 중인 호실(일련번호 1, 3~7)과 '주택'으로 이용 중인 호실(일련번호 2)이 혼재되어 있습니다. 이는 복합 상가로서의 특성을 지니고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 태평동 일대는 주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적으로 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 상권을 형성하고 있습니다. '진해서부노인종합복지관'이 인근에 있어 관련 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

현재의 상권은 안정적인 편이며, 주변 지역 개발 상황에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 인근 도로의 접근성이 양호하고, 다양한 용도의 호실이 존재하여 여러 업종의 진입이 가능합니다. 지도 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

본건 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 공동주택 및 오피스텔이 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다.

5.2. 교육 및 공공시설

주변에 '글로리아유치원'이 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 그 외 구체적인 교육기관이나 대형 공공시설에 대한 정보는 부족하나, 지역 내 기본적인 행정 및 편의 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 면적 차이

본 건 '일련번호 5'의 경우, 등기사항전부증명서상 전유면적(284.43㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(261.03㎡)이 상이하게 표기되어 있습니다. 또한, 다른 자료에서는 집합건축물대장상 면적이 281.43㎡로 표기된 경우도 있어 혼란의 여지가 있습니다. 감정평가 시 집합건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였으므로, 실제 면적 사용 및 권리 관계 확인 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 '미상'으로 명기되어 있습니다. 따라서 현재 점유 중인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 향후 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 이는 반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 확인해야 할 사항입니다.

6.3. 지역 제한 및 규제

본건은 지원항공작전기지 및 해군기지 제한보호구역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 건축 행위나 토지 이용에 있어 군사 시설 보호법상 제약이 따를 수 있습니다. 이는 투자 결정 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

6.4. 기타 특이사항

건물 전체 면적(1593.94㎡)과 감정평가/경매 물건의 건물면적(1272.00㎡) 간에 차이가 존재합니다. 이는 정확한 평가 및 매각 대상 범위 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요 및 평가

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 태평동에 위치한 근린상가 및 주택 복합 건물의 일부 호실과 토지 일괄 매각 건입니다. 감정가는 24억 4천 1백만원 수준이며, 주변 개발 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

7.2. 장단점 요약

장점:

* 토지 및 건물 일괄매각으로 토지권리 확보 가능.

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 명확함.

* 주변 근린생활시설 및 주택 혼재로 잠재적 수요 기대.

단점:

* 일부 호실의 공부상 면적 불일치 문제.

* 임대차 관계의 불확실성 (미상).

* 군사 보호 구역 지정으로 인한 건축 및 이용 제한 가능성.

* 건물 전체 면적과 매각 대상 면적 간의 추가 확인 필요.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

본 건은 권리관계가 비교적 명확하고, 일괄매각을 통해 토지까지 확보할 수 있다는 점에서 매력적입니다. 또한, 주변의 지속적인 개발 가능성과 지역 활성화 추세를 고려할 때, 장기적인 시각에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 향후 전망

면적 불일치, 임대차 관계 미상, 군사 보호 구역 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 안정적인 투자 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 특히, 해당 지역의 발전 가능성과 맞물려 긍정적인 전망을 예상합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 전략

예상 입찰가는 감정가, 총 채권액, 시장 동향, 물건의 장단점 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 현재 파악된 면적 불일치 및 임대차 관계 불확실성에 대한 추가적인 현장 조사와 법률 자문을 거쳐 리스크를 최소화하는 방안을 모색해야 합니다.

9.2. 권고(전략)

정확한 예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사 및 개별 물건 분석을 통해 이루어져야 합니다. 본 건의 경우, 감정가 대비 일정 수준 이하로 진입하되, 리스크 해소 방안 마련 및 미래 가치 상승 가능성을 충분히 반영한 전략적 접근이 필요합니다. 인수 보증금 0원임을 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁 상황 및 추가 정보 확보 정도에 따라 입찰가를 조정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.