나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11462 [1] 경상북도 김천시 감천면 광기리 산17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 감천면 광기리 소재 속칭 "내동부락" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 자연취락지 주변 농경 및 야산지대로, 농촌취락, 산간 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 소형차량 접근이 가능하며, 시가지 접근성, 교통시설 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 광평수 임야로서, 북측 및 서측 하향 완경사~중.급경사를 이루는 자연림 (일부 임도)으로 임지상에 소나무, 참나무 등 활잡목이 자생하고 있습니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장된 진입 도로 및 임도(김천면 광기리 ~ 농소면 용암리 2.9km, 2011년 설치)가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 농림지역 가축사육제한구역(2022-02-24)(일부제한구역(돼지,닭,오리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>,준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다. (2) 기 타: 본건 임지상에는 연고 미상의 분묘 수기가 산재하고 내부에 임도가 개설되어 있으며, 임지상 입목은 거래관행에 따라 임지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 김천지원 2025타경11462 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 김천시 감천면 광기리 산17

* 용도: 임야

* 토지면적: 189,224.00㎡ (약 57,242평)

* 토지지분: 189,224㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

1.3. 평가 요약

* 감정가: 302,758,400원

* 최저매각가격: 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경상북도 김천시 감천면 광기리 소재 "내동부락" 북동측 인근에 위치함.

* 부근 일대는 자연취락지 주변 농경 및 야산지대로, 농촌취락, 산간 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 소형차량 접근이 가능함.

* 시가지 접근성, 교통시설 및 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

* 북측으로 폭 약 4미터 내외의 포장된 진입 도로 및 임도가 개설되어 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 계획관리지역, 농림지역.

* 가축사육제한구역(2022-02-24)(일부제한구역(돼지,닭,오리,개)).

* 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종)).

* 보전산지.

* 임업용산지.

* 준보전산지.

* 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호).

* 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 다수의 소유권 이전 기록이 확인됨 (이증효, 한종효, 박석용 외 3명, 이미숙 등).

* 근저당권 (칠곡군산림조합, 253,500,000원)이 말소 기준 권리임.

* 공동담보 목록, 임의경매, 가압류 (에스비아이저축은행, 23,322,337원) 등이 등기되어 있었으나, 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 276,822,337원.

3.2. 말소 기준 권리

* 2022년 07월 15일 접수된 칠곡군산림조합의 근저당권 (을8)이 말소 기준 권리에 해당함.

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 본 경매로 인하여 말소 기준 권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 분묘기지권 등 등기부상 명확히 표기되지 않은 권리에 대한 검토가 필요함.

3.4. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

* 본건은 농림지역 및 관리지역에 속한 임야로서, 주변이 농경지 및 야산으로 이루어져 있어 전통적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있음.

* 향후 개발 가능성 또는 농림업 활동을 고려한 잠재적 가치 평가가 필요함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 마을 및 김천시 시가지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 판단됨.

* 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

* 본건 임지상에는 연고 미상의 분묘 수기가 산재하고 있음.

* 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이는 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있는 요소임.

* 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임을 유의해야 함.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 농림지역, 각종 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재함.

* 이는 향후 토지 활용 계획 수립 시 중요한 고려 사항이 됨.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상으로, 추후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

* 본건은 경상북도 김천시 외곽의 임야로, 넓은 면적을 가지고 있으나 다수의 토지 이용 제한과 분묘기지권이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있음.

* 감정가 및 최저매각가격은 이러한 제약 사항을 반영하여 산정된 것으로 보이며, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적임.

* 현황 상으로는 개발보다는 농림업 활동 또는 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있음.

* 검색 결과, 김천시 자체적으로는 지역 기피시설(공동묘지, 화장장)을 녹색 공간으로 조성하는 사업이 진행된 사례가 있으나, 본건 소재지인 감천면 광기리 산17 주변에 직접적으로 혐오시설이 존재하는지에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음.

8. 투자 포인트

* 광활한 면적: 18만㎡ 이상의 넓은 임야를 취득할 수 있는 기회임.

* 저평가 가능성: 분묘 및 토지 이용 제한으로 인해 최저매각가격이 합리적으로 책정되었을 가능성이 있음.

* 자연환경: 청정한 자연 속의 입지를 활용한 투자 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 분묘기지권의 성립 여부 및 범위, 추가적인 토지 이용 규제 해제 가능성, 인근 유사 토지 거래 사례 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 함.

* 제시된 감정가(302,758,400원) 및 최저매각가격은 참고하되, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권고함.

* 현재로서는 추가적인 정보 없이는 구체적인 입찰가 산정이 어려우며, 현장 조사를 통한 분묘 확인 및 관련 법규 상세 검토가 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.