나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20509 [1] 충청남도 논산시 화지동 16 조흥로즈빌 103동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 "논산역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 아파트 단지 주변 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 자유롭고 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며 승강장까지의 거리 및 시내버스 운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 스라브지붕 8층건 중 8층 802호로 외벽 : 모르타르위 수성페인트 마감 등 내벽 : 벽지, 일부 내장타일 등 창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

급배수 급탕설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 기타설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

아파트단지 부지는 중로에 접하며 본건은 단지 내 도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 유수지(저촉), 중로3류(접합), 가축사 육제한구역 (2) 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 유수지(저촉), 가축사육제한구역입니 다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 본건은 조사차 방문하였으나 거주자 부재로 내부상태는 인접한 동 일규모의 아파트, 주민 등의 탐문조사, 건축물현황도면 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 기재하고 평가하였으니 경매 참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20509 (1)

소재지: 충청남도 논산시 화지동 16 조흥로즈빌 103동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 138,000,000원

토지면적: 33.54㎡ (약 10.15평)

건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 논산시 "논산역" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 아파트 단지 주변의 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다 [cite:].

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 자유롭고, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하며, 승강장까지의 접근성 및 시내버스 운행 빈도, 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 대체로 양호한 편입니다 [cite:].

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 유수지(저촉), 중로3류(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다 [cite:]. 이 중 '유수지(저촉)'는 수변 지역 관련 규제가 적용될 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 01월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(근저당, 가압류 등)는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2002-07-31, 권리종류: 소유권보존, 권리자: 주식회사조흥종합건설

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2002-11-15, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 백승순

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2016-01-29, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 오두환 (매매)

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2016-01-29, 권리종류: 근저당권, 권리자: 우리은행, 권리금액: 71,500,000원, 비고: 말소기준권리

* 등기구분: 갑4~갑9, 접수일자: 2016-01-29 ~ 2025-05-09, 권리종류: 가압류, 권리자: 농협은행, 농업협동조합중앙회, 우리은행, 중소기업은행, 국민은행, 주식회사우리카드 (권리금액 합계: 381,912,393원) - 모두 말소

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2025-09-26, 권리종류: 임의경매, 권리자: 양수인, 비고: 대전지방법원 논산지원의 임의경매개시결정

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 인수되는 임차보증금은 없습니다 [cite:]. 다만, 임대관계는 미상이며 조사 당시 거주자가 부재하여 내부 상태는 표준적으로 평가되었습니다 [cite:].

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다 [cite:]. 논산역과 가까워 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

본 물건은 "조흥로즈빌" 아파트로, 2002년 7월에 사용 승인되었습니다. 총 6개동 296세대로 이루어져 있습니다. 건물은 철근콘크리트벽식구조 스라브 지붕이며, 본 건은 103동 8층 802호입니다.

* 전용면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

* 총 주차 대수: 169대

5.2. 단지 내 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 있습니다. 또한, 전기차 충전기(지상 6대)가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획

토지이용계획상 '유수지(저촉)' 항목은 개발 및 이용에 있어 특정 규제를 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

2002년 사용 승인된 아파트로, 건축된 지 약 24년이 경과하여 연식에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미상 및 거주자 부재

임대관계가 불명확하고 조사 시 거주자가 부재하였으므로, 실제 점유 현황 및 내부 상태 확인이 어렵습니다. 인수되는 임차보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 혐오시설

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 참여 전에 해당 지역에 대한 면밀한 현장 조사 및 추가 정보 확인을 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 논산역 인근에 위치한 아파트로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하며, 인수되는 임차보증금이 없어 재정적 부담이 적은 편입니다. 그러나 토지 이용계획상의 '유수지(저촉)' 표기, 건물 연식, 그리고 임대관계 미상 및 거주자 부재로 인한 불확실성은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 논산역 역세권 단지로 잠재적 미래 가치 상승 기대.

* 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 주변 근린생활시설과의 접근성이 우수하여 생활 편의성 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적인 59.657㎡ (약 18평) 아파트의 실거래가는 2026년 6월 28일 115,000,000원 (1억 1,500만원)입니다 [cite:]. 본 건의 감정가는 138,000,000원입니다. 최근 실거래가와 감정가 사이에 시세가 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

감정가 138,000,000원과 최근 실거래가 115,000,000원을 고려할 때, 토지이용계획상의 제약, 건물 연식, 임대관계 미상 등의 요소를 감안하여 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

* 희망 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원 (약 감정가의 79% ~ 87%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.