나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3865 [1] 세종특별자치시 장군면 은용리 102-33 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 장군면 은용리 소재 "은룡저수지" 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

1) 기호(1) 사다리형 완경사지이며, 토지임야로서 동측으로 아카시나무 등의 수목이 식재되어 있고, 서측은 자연림 상태임. 2) 기호(2), 기호(3) 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

1) 기호(1) 지적도상 맹지이나, 현황 기호(3) 등에 개설된 폭 약 6미터 내외의 포장도로를 이용 중임. 2) 기호(2), 기호(3) 도로로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략적 인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적 측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

물건 비고

- 일괄매각. 목록2,3 지분에 대한 매각임
- 목록 2,3은 지목 임야이나 현황 도로로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

대전지방법원 2025타경3865 (1)

소재지

세종특별자치시 장군면 은용리 102-33

용도

임야

감정가

1,803,120,000원

토지면적

4395. 00㎡ (약 1329.34평)

토지지분

3878. 20㎡ (약 1173.09평)

건물면적

0㎡

매각대상

토지 일부 지분 매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

웅진새마을금고 (추정)

특이사항

지분매각, 공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

대상 물건은 세종특별자치시 장군면 은용리 소재 은룡저수지 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 전원주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2014년 3월 5일 접수된 웅진새마을금고의 근저당권 (을2, 금455,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되는 권리:

을2 근저당권 (2014-03-05, 웅진새마을금고, 455,000,000원) - 말소기준권리

을3 지상권설정 (2014-03-05, 웅진새마을금고) - 말소

을4 근저당권 (2017-09-05, 웅진새마을금고, 325,000,000원) - 말소

을7 근저당권 (2021-05-06, 웅진새마을금고, 180,000,000원) - 말소

을8 근저당권 (2021-08-17, 웅진새마을금고, 180,000,000원) - 말소

을9 근저당권 (2022-07-05, 웅진새마을금고, 180,000,000원) - 말소

갑5 임의경매 (2025-09-29, 웅진새마을금고, 1,171,900,090원) - 말소

말소되지 않는 권리:

제공된 등기부 요약상 모든 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었거나 별도 말소 처리가 되어 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다. 물건명세서상의 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 기재가 있으나, 등기부 요약상 해당 지상권(을3)은 말소 처리되어 있습니다. 따라서 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

물건지 주변은 개발보다는 자연환경이 보존된 전원지역에 가깝습니다.

주요 용도는 농경지 및 자연림이며, 일부 전원주택이 산재해 있습니다.

주변에 편의시설이나 상업시설이 밀집해 있지 않아 상권으로서의 기능은 제한적입니다.

5. 생활정보

주변의 녹지 공간과 은룡저수지 인근의 자연환경을 활용한 전원생활이 가능한 입지입니다.

차량으로 이동 시 근거리 버스정류장 이용이 가능합니다.

생활 편의시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로의 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 소유권 행사 및 활용에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 갈등이 발생할 수 있습니다.

분묘기지권: 물건지 내에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다. (특이사항 및 특수물건정보에 명시됨)

맹지 및 현황 도로: 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 도로를 이용 중입니다. 또한, 목록 2, 3은 지목이 임야이나 현황 도로로 이용 중으로, 이에 대한 권리 관계 확인이 필요합니다.

개발 제한: 계획관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 장군면의 자연환경이 양호한 지역에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다.

토지 일부 지분 매각이라는 점, 분묘기지권의 존재 가능성, 맹지이나 현황 도로 이용 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 보이나, 물건 명세서 상의 지상권 불소멸 관련 기재와 등기부상 말소 기록 간의 차이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

현황 도로 이용 및 분묘기지권 등 현장 조사를 통한 면밀한 권리관계 및 이용 현황 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

자연환경이 우수한 세종시 인근 지역에 위치하여 향후 개발 가능성(지분 활용 또는 공유자 협의 시)을 기대해 볼 수 있습니다.

매각으로 소멸되는 다수의 권리관계는 비교적 깔끔한 권리 확보가 가능함을 시사합니다.

토지 일부 지분으로, 전체 물건 대비 낮은 금액으로 경매 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 1,803,120,000원 중 매각 대상 토지 지분(약 88.24%)의 감정가는 약 1,591,137,000원 수준으로 추산됩니다.

그러나 지분 매각, 분묘기지권, 맹지 및 현황 도로 이용 등의 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 입찰 참여 시 상당한 할인율을 적용해야 할 것으로 판단됩니다.

또한, 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 채권 총액(1,320,000,000원) 및 물건의 실제 시장 가치를 면밀히 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 실제 낙찰가는 감정가 대비 60% ~ 75% 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 대략 1,000,000,000원 ~ 1,200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

본 예상가는 단순 추정치이며, 현장 답사를 통한 정확한 상황 파악 및 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.