나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101466 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 354-4 레이크빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하임 C&A · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학초등학교" 북동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서, 외벽: 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 1.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안양지원 2025타경101466 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 354-4 레이크빌 3층303호

건물명: 레이크빌

용도: 다세대주택

감정가: 314,000,000원

건물 사용승인일: 2015년 7월 8일

건축년도: 2015년

1.3. 면적 정보

토지면적: 41.31㎡ (약 12.50평)

토지지분: 41.311㎡ (약 12.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.94㎡ (약 18.44평) (전용면적)

건물지분: 60.94㎡ (약 18.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제3층 제303호

외벽: 벽돌쌓기 및 돌붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등

창호: 새시창호

이용상태: 주거용으로 이용중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

1.5. 토지 이용 현황

토지의 형상 및 이용상태: 인근 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역 등임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 "명학초등학교" 북동측 인근에 소재하는 구분건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통의 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 11월 15일자 압류 (징세과-티 62859, 권리자: 국) (갑4)

등기부채권 총액: 267,000,000원 (주택임차권 채권액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이재호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-20

대항력: 없음

비고: 권리분석상 별도 인수사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인 전 )

보증금: 267,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-20

확정일자: 2021-04-13

배당신고일자: 2023-05-04

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 확인 (을3). HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출됨.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (확약서 제출로 인해 임차인 관련 부담 소멸 예상)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 매수인이 부담해야 할 임대차보증금 관련 채무는 없는 것으로 판단됩니다. HUG는 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우에도 매수인에게 잔액을 청구할 수 없으며, 이에 따라 주택임차권 등기가 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 주거지역으로, 인근에 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 중심상권과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 명학초등학교가 소재하여 교육환경은 보통 수준입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근 또한 가능합니다. 일상생활에 필요한 편의시설은 인근 근린생활시설을 통해 이용 가능합니다.

5.3. 주변 시설

제공된 정보에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되나, 계약 당시의 상세 임대차 조건 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

6.2. HUG 관련 확약서 조건

주택임차권 승계인인 HUG가 대항력을 포기하고 잔액 반환 청구권을 포기한다는 확약서 조건이 있으나, 낙찰자는 해당 확약서 내용을 명확히 확인하고 잔금 납부 절차를 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경이 양호한 편입니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 임대차보증금 관련 위험은 현저히 줄어든 것으로 보입니다. 감정가 및 주변 시세와 비교하여 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안양시의 주거지 가치 상승 잠재력

* HUG 관련 법적 리스크 해소로 인한 안전한 투자 가능성

* 부동산 강제경매로 인한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 유사 물건 실거래가를 분석한 결과, 본건과 면적이 유사한 다세대주택의 경우 2026년 7월 실거래가가 약 28,500만원에서 32,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 31,400만원이며, 전용면적 60.94㎡ (약 18.44평) 기준 평당 약 47만 원 ~ 52만 원 선의 시세가 형성되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점과 HUG의 대항력 포기 확약서를 고려할 때, 현재 시장가 및 감정가 수준을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인근 실거래가와 감정가를 고려하여 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 입찰을 위해서는 305,000,000원 수준의 입찰을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.