나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101460 [1] 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 대야미동 소재 '대야미역(4호선)' 북동측 인근에 위치하며 주변은 오 피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 위치, 환경, 접근정도 등으로 보아 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철 '대야미역(4호선)' 등이 소재하 는바 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브 지하 1층 / 지상 10층 건물 중 제5층 제502호로서, (사용승인일자 : 2020.11.27.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 입니다. 내 벽 : 벽지 도매 및 일부 타일 붙임 마감 등 입니다. 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실1, 다용도실)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, CCTV설비, 주 차시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 오피스텔/근린생활시설 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2022-09-06)(비행안전제3구역 (전술) 해발178.21m이하 위탁)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제지역(2022-09-06)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 28)(지정일자: 25.8.26~26.8.25. 대상:외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대)입 니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기타 : 없습니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 6. 9.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안양지원 2025타경101460 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 241,000,000원

1.2. 물건 개요

소재지: 경기도 군포시 대야미동 645-14 더웰대야미 5층502호

용도: 오피스텔

토지면적: 14.11㎡ (약 4.27평)

토지지분: 14.1134㎡ (약 4.27평)

건물면적: 50.84㎡ (약 15.38평)

건물지분: 50.845㎡ (약 15.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 군포시 대야미동에 소재하며, 지하철 4호선 '대야미역' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 '대야미역'이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 대야미역까지 도보 약 2~3분 거리에 위치해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존(2020.12.04, 주식회사더웰), 소유권 이전(2021.05.12, 주현식)이 기재되어 있으며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.09.30, 채권액 259,095,167원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 소유자의성명불상지인: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 추무늬: 보증금 230,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-12, 확정일자 2021-05-20, 대항력 없음.

금액이 미상인 임차인(소유자의성명불상지인)이 존재하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인 보증금 관련하여 매수인에게 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주변은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 주를 이루는 지역입니다. 다만, 인근 주민 의견에 따르면 주변 상권이 발달하지 않아 상업시설이 부족하다는 점을 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 근린생활시설 및 마트(이마트에브리데이 군포대야미점 등)가 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 군포대야초등학교가 위치하며, 상대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 잔액에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 절차상 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 법규 및 규제

본 물건의 토지는 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대 보호구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 특히 비행안전제3구역(전술)에 해당하여 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인)된 오피스텔로, 대야미역 역세권에 위치하여 교통이 편리합니다. 주변 자연환경이 좋고 조용하다는 평이 있으나, 상권은 다소 부족한 편입니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 관련 임차인 관련 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대야미역 초역세권 입지로 출퇴근 편리

* 2020년 신축 건물로 비교적 최신 시설 유지

* 조용하고 쾌적한 주거 환경 (호수공원 인접 등)

9. 예상 입찰가

감정가 241,000,000원 대비, 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 시작가를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 2억 4천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다. 최근 2025년 1월에 4층 물건이 2억 6천만원에 거래된 기록이 있습니다 [JSON]. 경매 개시가가 2억 3천만원대부터 시작하는 물건도 있음을 감안할 때, 입찰 희망가는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

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