나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53419 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-8 대명하늘채 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '충효입구삼거리' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택,학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 인조석 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 전기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정 비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-신청채권자 주택도시보증공사(공동임차인 안창선,전초롱의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.01.15.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]
-매각대상물건은 불법증축(부합물 및 종물) 및 거실차면시설제거로 인해 위반건축물로 등재되어 있음
-매각대상물건은 등기사항전부증명서 상 전유면적(52.382㎡)과 집합건축물대장 상 전유면적(53.382㎡)이 상이하여 현황과 부합하는 집합건축물대장 상 전유면적을 기준으로 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호: 안산지원 2025타경53419 (1)

2.2. 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 618-8 대명하늘채 5층501호

2.3. 용도: 다세대주택

2.4. 감정가: 222,000,000원

2.5. 토지면적: 29.20㎡ (약 8.8평)

2.6. 토지지분: 29.1994㎡ (약 8.8평)

2.7. 건물면적: 52.38㎡ (약 15.8평)

2.8. 건물지분: 52.382㎡ (약 15.8평)

2.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.10. 경매구분: 부동산강제경매

2.11. 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '충효입구삼거리' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임 [cite: ]

3.2. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 대체로 양호함 [cite: ]

3.3. 토지 이용 현황

인접 도로 및 인접 대지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임 [cite: ]

본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함 [cite: ]

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) [cite: ]

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> [cite: ]

토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) [cite: ]

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류 (갑3)임 [cite: ]

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임 [cite: ]

주택도시보증공사(신청채권자)가 2026년 1월 15일 자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으며, 임차인의 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함 [cite: ]

따라서, 본 건 매각으로 인해 낙찰자가 인수하는 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 [cite: ]

4.3. 주요 등기사항 요약 (말소기준권리 이후 권리 위주)

* 주택임차권 (말소): 2023.01.09 접수, 안창선, 보증금 200,000,000원 [cite: ]

* 강제경매개시 (말소): 2025.09.29 접수, 주택도시보증공사, 채권액 200,000,000원 [cite: ]

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 &amp;apos;충효입구삼거리&amp;apos; 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임 [cite: ]

5.2. 상업시설 현황

인근 근린생활시설을 통해 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능함 [cite: ]

5.3. 건물 이용 현황

건물의 건폐율은 59.94%, 용적률은 216.03%로, 관련 법규에 따른 일반적인 개발 밀도를 따르고 있음 [cite: ]

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

본 물건은 &amp;quot;다세대주택&amp;quot;으로 이용 중임 [cite: ]

6.2. 편의 및 교육 시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 이용이 편리함 [cite: ]

6.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 전기설비 등이 되어 있음 [cite: ]

7. 잠재적 리스크

7.1. 위반건축물 등재

매각 대상 물건은 불법 증축(부합물 및 종물) 및 거실 차면 시설 제거로 인해 위반건축물로 등재되어 있음 [cite: ]

이는 향후 이행강제금 부과, 건축물대장 상 표기, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있음. 관련 이행강제금 부과 이력 및 해소 방안 확인이 필요함.

7.2. 공부상 면적 차이

매각 대상 물건은 등기사항전부증명서 상 전유면적(52.382㎡)과 집합건축물대장 상 전유면적(53.382㎡)이 상이함 [cite: ]

감정평가 시에는 집합건축물대장 상 전유면적을 기준으로 하였으나, 실제 이용 및 등기상 면적 차이에 대한 현장 확인이 필요함.

7.3. 임대 관계 미확인

임대 관계는 미상임 [cite: ]

인수되는 임대차보증금은 없으나, 명도 과정에서 점유자가 있을 경우 협의가 필요할 수 있음.

7.4. 토지거래허가구역 지정

본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 토지 취득 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있음 (주요 대상: 외국인 등) [cite: ]

7.5. 주변 시설 확인

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않음. 다만, 상세한 현장 방문 및 지도 검색을 통한 추가적인 검증이 필요함.

8. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 권리 분석 상 매우 안전한 물건임. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임 [cite: ]

그러나 위반건축물 등재 및 공부상 면적 차이와 같은 명확한 하자 사항이 존재하여, 향후 건물 이용 및 재산권 행사에 제약이 따르거나 추가적인 비용이 발생할 수 있음 [cite: ]

이러한 리스크 요인을 충분히 고려하고, 철저한 현장 조사를 통해 명확한 상태를 파악한 후, 현재 시점의 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰가 산정이 요구됨.

9. 투자 포인트

9.1. 권리상 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 권리상 깨끗한 물건을 취득하게 됨 [cite: ]

9.2. 무인수 조건

임차인 보증금 및 기타 부담금을 인수할 필요가 없어 투자 리스크가 낮음 [cite: ]

9.3. 주거지 입지

안산시 단원구는 지속적인 도시 개발 및 주거 수요가 있는 지역으로, 주거용 부동산으로서의 가치를 지님 [cite: ]

10. 예상 입찰가

10.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 '진성빌'이라는 다른 건물의 최근 거래 사례이며, 본 물건(대명하늘채)과는 건물명 및 지번이 다름. 따라서 직접적인 비교 대상으로는 한계가 있으나, 지역 시세 파악에 참고 가능함.

* 비교 사례 전용면적: 63.73㎡ ~ 71.06㎡

* 비교 사례 거래가: 26,918만원 ~ 30,395만원

* 비교 사례 면적당 가격: 약 422만원/㎡ ~ 428만원/㎡

* 본 물건 전용면적: 52.38㎡

* 면적 보정 후 시세 추정: 52.38㎡ * (422~428만원/㎡) ≈ 2.21억 ~ 2.25억 원

10.2. 감정가 대비 평가

본 건의 감정가 222,000,000원(약 2.22억 원)은 면적 보정 후 추정 시세 범위(2.21억 ~ 2.25억 원)의 하단에 위치하거나 유사한 수준임.

10.3. 리스크 고려

위반건축물 등재 및 공부상 면적 차이와 같은 중대한 하자 사항을 감안할 때, 감정가 그대로 입찰하기보다는 하자를 반영한 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

10.4. 권장 입찰가 범위

인수 보증금: 0원

감정가: 222,000,000원

주변 시세 (면적 보정 및 하자 감안): 약 2.10억 ~ 2.20억 원

따라서, 보수적인 관점에서 감정가 이하 또는 유사한 수준에서, 하자를 고려한 적정 가격으로 입찰하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.