나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53424 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1378-13 세정아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 제5층 건물 내 제4층 제402호로서 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수 설비, 전기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

한국주택금융공사(양도전:임차권자 김수지)로부터 2026. 5. 27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53424 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1378-13 세정아트빌 4층 402호 (신 주소: 경기도 안산시 상록구 항호2길 34-7)

용도: 다세대주택

감정가: 134,000,000원

토지면적: 23.58㎡ (약 7.13평)

건물면적: 46.55㎡ (약 14.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건축년도: 2012년

총 층수: 5층 (해당 층: 4층)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

도로: 본건 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 한OOOOOOO

말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (2023.08.09 접수, 갑6)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 한국주택금융공사 (임차권자 김 승계인)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-18

확정일자: 2020-07-15

배당신고일자: 2024-08-20

대항력: 없음

비고: 한국주택금융공사(양도전:임차권자 김수지)로부터 2026. 5. 27.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되어, 임차인은 대항력을 포기하였으며 법적 효력을 주장할 수 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.)

등기부현황 요약:

소유권 이전 및 지분 이전 내역이 다수 확인됩니다.

을5 주택임차권(김수지)은 말소 처리되었습니다.

말소기준권리인 갑6 서민금융진흥원 가압류를 기준으로 후순위 권리들(갑7, 갑8, 갑9, 갑10)은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 345,493,840원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 세정아트빌은 2012년에 건축된 다세대주택입니다.

주변 다세대주택 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

2022년식 (에듀파크타운) 66.65㎡ (약 20.16평) 건물: 2026년 7월 8일 268,000,000원 거래 (평당 약 1,329만원)

2020년식 (리슈빌) 71.52㎡ (약 21.64평) 건물: 2026년 7월 1일 249,000,000원 거래 (평당 약 1,151만원)

2001년식 (삼성빌리지) 59.83㎡ (약 18.10평) 건물: 2026년 7월 1일 105,000,000원 거래 (평당 약 580만원) - 본건과 연식 및 지역 차이가 있을 수 있습니다.

본 물건(46.55㎡, 약 14.08평)의 감정가는 134,000,000원으로, 평당 약 952만원 수준입니다.

인근 최근 실거래가 대비 감정가가 낮은 편에 속하여, 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

건물은 2012년식으로 비교적 신축에 속하며, 주변 환경은 주거지역으로 안정적인 편입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 북서측 인근에 초당초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통: 시내버스 정류장이 도보로 이용 가능한 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

HF 인수조건 변경: 한국주택금융공사(HF) 관련 조건 변경이 있었던 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 하지만, 아래 임차인 관련 확약서 내용으로 인해 법적 문제는 최소화될 것으로 보입니다.

선순위임차권: 임차인이 존재했으나, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자의 임차보증금 인수 부담은 없습니다.

확약서 내용: 한국주택금융공사(양도전:임차권자 김수지)로부터 2026. 5. 27.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 관련 권리 주장을 포기하겠다는 의사를 명확히 한 것으로, 물건 인수 시 임차 관련 부담이 없음을 의미합니다.

토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 등으로 지정되어 있으며, 성장관리권역 등 관련 도시계획 및 규제 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 초당초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 양호합니다.

건축년도(2012년)가 비교적 신축에 속하며, 주변에 편의시설 및 교통시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 또한, 가장 중요한 임차인의 경우 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 상황입니다.

감정가는 134,000,000원이지만, 최근 인근 실거래가와 비교 시 평당 가격이 낮은 수준으로, 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있다고 판단됩니다.

주변에 특별한 혐오시설이 검색되지 않아 주거 환경에 대한 부정적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어, 향후 시세 상승 시 수익률 증대 기대.

인수 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해, 임차보증금 인수 등 추가적인 금전적 부담이 전혀 없습니다.

안정적인 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하며 다세대주택 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2012년 준공 건물로 노후도가 적어 즉시 거주하거나 임대하기에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 134,000,000원

본 물건의 건물면적(46.55㎡, 약 14.08평)과 인근 실거래가를 고려할 때, 평당 시세는 약 950만원 ~ 1,300만원 범위로 추정됩니다. 이를 면적으로 환산하면 약 1억 3,400만원 ~ 1억 8,300만원 범위의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

본 물건의 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었으며, 인수되는 보증금이 없어 추가적인 부담이 없는 점을 고려하면, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 투자 관점에서 감정가 대비 100% ~ 115% 수준인 134,000,000원 ~ 154,100,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 최신 법원 진행 상황, 기타 변수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.