나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34620 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상건물은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 소재하는 "김포소방서 학운119센터" 북동측 인근 에 위치하며, 부근일대중 북서측 황금로변으로는 근린상가 및 사무실과 공장 등으로 형성되 어 있고 북동측 황금로257번길로는 대부분 공장으로 형성되어 있는 바 주위환경 대체로 보통 시됨.

교통상황

대상건물까지 제차량접근 용이하며, 서측 인근 황금로변의 시내버스정류장까지 도로보 약 5 분이내 소요되나 일부노선 및 운행간격 등으로 보아 교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층건물내 제1층 제110호로 2021년 11월 25일 사용승인 되었으며 외벽: 석재판넬붙임 등 내벽: 시멘트몰탈위 페인트 천장: 텍스 창호: 새시창 구조임.

이용상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황는 공실상태임.

설비내역

공동설비로 위생 및 급배수 설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 부근지대와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 제1종근린생활시설(소매점 및 오피스텔)건물부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

북서측으로 차도와 인도가 구분된 포장도로(대로, 황금로) 및 북동측으로 차도와 인도가 구 분된 포장도로(중로, 황금로 257번길)와 2면이 접하는 각지이며, 남서측으로도 본건으로 진 입하는 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 대상이 되는 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지구단위계획구역, 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)이며, 가축제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개 발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>이고 기타 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보 과문의)임.

공부와의 차이

부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 현장조사일 현재 공실로 임대관계는 없는 것으로 추정되나 상세한 내역은 재조사 요함. - 현장조사일 현재 1층은 대부분 공실로 일부 창고 등으로 이용하고 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34620 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 3918 이노타워 1층110호 (신규주소: 경기도 김포시 황금로257번길 2)

용도: 제1종근린생활시설 (소매점), 업무시설 (복합 용도)

감정가: 460,000,000원

토지면적: 35.56㎡ (약 10.76평) - 건물 전체 대지 지분

건물면적: 45.92㎡ (약 13.89평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 입지조건

* 주위환경

* 김포소방서 학운119센터 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 황금로변으로 근린상가, 사무실, 공장 등이 혼재되어 있으며, 북동측 이면도로는 대부분 공장으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 접근성은 양호합니다.

* 서측 인근 황금로변 시내버스정류장까지 도보 약 5분 이내 소요됩니다.

* 다만, 일부 노선 및 운행 간격 등으로 볼 때 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

* 북서측으로 차도와 인도가 구분된 포장도로(대로, 황금로)와 접하며, 북동측으로는 포장도로(중로, 황금로257번길)와 접하는 각지입니다.

* 남서측으로도 본건 진입이 가능한 도로가 소재하여 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권: 이건오 (보존등기), 이의균 (매매로 인한 이전등기)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (채권액 406,800,000원) - 말소기준권리

* 압류: 동화성세무서장, 김포시, 김포세무서장 (각 2025년 ~ 2026년)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (채권액 404,652,735원, 2025.09.30 접수)

* 등기부채권 총액: 406,800,000원

* 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (총 0원).

* 현장 조사일 현재 1층은 대부분 공실 상태이며, 일부 공간은 창고 등으로 이용되고 있는 것으로 추정됩니다.

* 명확한 임대 관계는 확인되지 않았으며, 상세 내용은 재조사가 필요합니다.

* 임차인 중 대항력이 있는 자는 없으나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 가능성에 대해서는 주의가 필요합니다.

* 매각 후 소멸되는 권리

* 본건 매각으로 인해 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 건물 이용 현황

* 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)입니다.

* 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)로도 표기되어 있어, 실제 이용 용도는 소매점 또는 오피스 등으로 복합적으로 활용 가능성이 있습니다.

* 현재는 공실 상태입니다.

* 주변 상권

* 본건이 위치한 황금로 변은 근린상가 및 소규모 사무실, 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 인근에 김포소방서 학운119센터가 있어 공공시설 이용이 용이합니다.

* 일반산업단지 및 성장관리권역 내 위치하여 향후 산업단지 관련 종사자 수요 증가 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설

* 인근 황금로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 상세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 근린상가 지역 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 확보될 것으로 예상됩니다.

* 교통망

* 대로와 중로에 접하여 차량을 이용한 접근성이 우수하며, 김포 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크

* 현재 본 건을 포함한 1층 일부가 공실 상태로, 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경이 공장과 상가가 혼재되어 있어, 특정 업종 외 상권 활성화에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용 제한

* 성장관리권역, 일반산업단지, 가축제한구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 용도 제한) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 건물 신축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 시설 관리

* 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 6층 건물로 승강기 등 공동 설비의 유지보수 필요성이 있습니다.

* 주변 환경 (혐오시설 가능성)

* 산업단지 인근 지역의 특성상, 폐기물 처리 시설 등 잠재적인 혐오시설의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 추가적인 현장 조사 및 정보 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김포시 양촌읍 학운리 이노타워에 위치한 제1종근린생활시설(소매점)로, 비교적 신축된 건물(2021년 사용승인)의 1층 상가입니다. 대로와 중로에 접한 각지로서 차량 접근성이 우수하며, 주변 상가 및 공장 밀집 지역에 속해 있습니다. 감정가는 4억 6천만원이며, 현재 공실 상태로 인수되는 임차인은 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 깨끗한 편입니다.

다만, 주변 지역이 공장과 상가가 혼재되어 있어 상권 활성화에 대한 판단이 필요하며, 토지이용계획상 다양한 규제가 존재합니다. 또한, 1층 상가임에도 불구하고 공실 상태가 지속되고 있어 임대 수익을 얻기까지 시간이 소요될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 대로와 중로에 접한 각지로, 차량을 이용한 접근성이 매우 우수합니다.

* 1층 상가로 집객 효과 및 가시성 확보에 유리합니다.

* 김포시의 산업단지 개발 및 성장관리권역으로 지정되어 향후 지역 경제 발전 가능성이 있습니다.

* 인수되는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

* 본건의 감정가는 4억 6천만원이나, 경매를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본건의 예상 입찰가는 감정가 4억 6천만원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 주변 상권 분석, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 최근 거래 사례, 유사 물건 시세, 낙찰가율 등을 추가적으로 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 단순히 감정가 이하로만 접근하기보다는, 향후 예상 임대 수익률(연 5~7% 이상 목표)을 산정하여 목표 수익률 달성 가능한 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 예시: 보수적인 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준 (3억 6천 8백만원 ~ 4억 1천 4백만원) 에서 시작하여, 경쟁 상황 및 추가 정보 확인 후 상향 조정 가능성을 열어두는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.