나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512926 [1] 인천광역시 남동구 만수동 877-4 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수5동행정복지센터' 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 남동측 인근에 만수역(지하철 인천2호선)이 소재하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호으로서, (사용승인일 : 1992.10.15.) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 완만한 정방형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512926 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 877-4 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 101,000,000원

토지면적: 22.00㎡ (약 6.65 평)

토지지분: 22㎡ (약 6.65 평)

건물면적: 37.27㎡ (약 11.27 평)

건물지분: 37.27㎡ (약 11.27 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 1992년 10월 15일

건축물대장상 정보:

- 신축년도: 1992년

- 총 층수: 4층

- 해당 층수: 4층

- 구조: 철근콘크리트조

- 용도: 다세대주택

- 건물 연면적: 638.79㎡

- 대지권면적: 335.6㎡

- 건폐율: 38.22%

- 용적률: 152.34%

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수5동행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통상황: 남동측 인근에 지하철 인천2호선 만수역이 소재하며, 버스정류장이 인접해 있어 제반 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태: 본 건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑11 (압류, 안산시, 2025년 5월 22일)

등기부채권 총액: 100,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 예정입니다.)

임차인 현황:

* FITZPATRICKJAEHEELEE (F )

- 전입일자: 2025년 2월 25일

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(이서하) (이 )

- 전입일자: 2022년 6월 30일

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 확정일자: 2022년 5월 30일

- 배당신고일자: 2024년 8월 2일

- 대항력: 없음

- 비고: 배당을 통해 보증금 회수가 가능하며, 건물 명도에 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 본 건과 유사한 건축 연도(1991년) 및 면적(약 10.86평, 11.05평)의 다세대주택 매매 사례 가격은 30,000,000원과 93,000,000원으로 확인됩니다.

- 2026년 3월 3일 거래된 35.91㎡(약 10.86평) 다세대주택(대명빌라)은 30,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적 대비 매우 낮은 가격으로, 특수 사정이 있거나 단순 토지 지분 거래일 가능성이 있습니다.

- 2026년 3월 9일 거래된 36.51㎡(약 11.05평) 다세대주택(성덕빌라)은 93,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 8,416,289원의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가는 101,000,000원으로, 건물 면적 37.27㎡(약 11.27평) 기준 평당 약 8,961,845원입니다. 이는 유사 연식의 거래 사례(93,000,000원)와 비교할 때 유사하거나 약간 높은 수준으로, 적정 감정가로 판단됩니다.

2016년식 연립주택(이안애, 45.75㎡)이 163,000,000원에 거래된 것은 신축 연식 및 주택 유형의 차이로 인해 직접 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: '만수5동행정복지센터' 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 주변에 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 본 건은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 포함되어 있어, 인근에 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다. (정확한 정보는 인천동부교육지원청 문의 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: FITZPATRICKJAEHEELEE(F ) 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 임차인과의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인과의 명도 협상이 원만히 이루어지지 않을 경우, 명도 지연 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 사항은 해당 물건의 채권 관계나 소유권 이전 과정에 복잡성이 있음을 시사합니다.

선순위임차권: 법적으로 인수해야 하는 보증금이 없더라도, 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

건축 노후화: 1992년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 일부 토지이용 제한사항(가축사육제한, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 있어 향후 재건축 또는 토지 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 1992년식 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호한 주거지 내에 있습니다. 감정가는 101,000,000원으로 책정되었으며, 최근 시세 분석 결과 유사 물건과 비교 시 적정 수준입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '대항력 있는 임차인(FITZPATRICKJAEHEELEE)'의 존재와 해당 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점입니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간 소요를 야기할 수 있는 주요 위험 요소입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항 역시 물건의 복잡성을 더합니다.

따라서 본 물건은 잠재적 가치에 비해 상당한 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 임차인과의 협상 가능성, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

양호한 입지: 만수역 인근 주거 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설 및 교통망이 갖춰져 있습니다.

부동산 시장 회복 시 가치 상승 잠재력: 해당 지역의 부동산 시장이 회복하고 임차인 문제가 원만히 해결될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

경매 할인율: 권리 분석상 인수 부담이 적은 권리가 없는 상황이지만, 임차인 리스크로 인해 경매 시 입찰 경쟁이 낮아 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 101,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세는 93,000,000원 수준으로 조사되었습니다.

가장 큰 위험 요인인 '대항력 있는 임차인'의 존재와 0원 보증금/차임 신고는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용(임차인 명도 협상 비용 등)을 발생시킬 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원

본 입찰가는 임차인 명도 및 기타 발생 가능한 비용을 감안한 추정치이며, 실제 입찰 전 반드시 권리 분석 및 현장 조사를 재확인하시고, 명도 협상 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.