나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34624 [1] 경기도 부천시 오정구 오정동 590-32 오정의아침 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '부천우편집중국' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브(철근콘크리트)지붕 6층 건물내의 제4층 제402호로서, (사용승인 : 2013.09.03) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

오정동 590-32 : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경34624 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 채OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 오정구 오정동 590-32 오정의아침 101동 4층402호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브(철근콘크리트)지붕 6층 건물 내 제4층 제402호 (사용승인: 2013.09.03)

토지 면적: 22.62㎡ (약 6.84평)

토지 지분: 22.6223㎡ (약 6.84평)

건물 면적: 38.43㎡ (약 11.63평)

건물 지분: 38.43㎡ (약 11.63평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 오정동 소재 '부천우편집중국' 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

오정동 590-32: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상

토지 및 건물 전체가 일괄 매각됩니다.

3.2. 권리 현황

본건 등기부등본상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.19. 접수)이며, 매각으로 인해 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 부천시 압류

* 채준병 강제경매 개시결정

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 채준병

* 보증금: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-07-05

* 대항력: 있음

* 임대차 관계상 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 요약

채준병 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 175,000,000원에 대한 대항력이 있으나, 본 경매 절차에서 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있어 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 단, 채준병이 채권자로서 본 경매를 신청한 점을 감안할 때, 낙찰가의 범위에 따라 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로 세부적인 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 34.29㎡ (1990년식): 80,000,000원 (2025년 12월 거래)

* 38.52㎡ (2002년식): 128,000,000원 (2025년 12월 거래)

* 36.6㎡ (1986년식): 70,000,000원 (2025년 12월 거래)

본건(38.43㎡, 2013년식)은 주변 거래 사례 중 2002년식 38.52㎡ 주택과 면적이 유사하며, 건축 연도가 더 신축인 점을 고려할 때, 128,000,000원 이상의 가치를 가질 수 있습니다. 그러나 감정가 170,000,000원은 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일한 것으로 보이며, 별도의 전월세 시세 분석 자료는 포함되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 오정의아침 101동

* 층수: 지상 4층 (총 6층)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2013년 09월 03일

* 전용 면적: 38.43㎡ (약 11.63평)

* 대지 지분: 22.62㎡ (약 6.84평)

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 등

5.2. 주거 편의시설

본건은 '부천우편집중국' 남측 인근에 위치하며, 주변에 동류형의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 인근에 버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 해당 허가 구역 내에서 일정 규모 이상의 토지를 취득하는 경우 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 낙찰자는 관련 법규에 따라 토지거래 허가 절차를 진행해야 합니다.

6.2. 대항력있는 임차인

채준병 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 175,000,000원에 대해 대항력이 있습니다. 본 경매에서 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 전액이 배당받지 못할 경우 그 차액에 대해 낙찰자가 인수할 위험이 존재할 수 있습니다. 따라서 임차인의 실제 권리 관계 및 배당 결과에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.3. 기타

부동산 강제 경매 물건으로, 채권자 채준병 외에 다른 채권 관계가 있을 수 있습니다. 정확한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2013년식)인 다세대주택으로, 교통 및 생활 여건이 무난한 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 감정가가 최근 유사 면적 실거래가 대비 높게 책정된 점, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 액수가 상당한 점은 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 추가 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 건물 연식 (2013년식)

* 일상생활에 필요한 편의시설 및 교통 접근성 양호

* '오정의아침'이라는 공동주택 단지의 일부로서 안정적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례 중 가장 높은 금액은 128,000,000원(38.52㎡, 2002년식)입니다. 본건이 더 신축임을 감안할 때, 시세 반영 시 128,000,000원 이상을 고려할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원이 인수 부담이 없다고 명시되어 있으나, 실제 배당 상황에 따라 낙찰자가 부담해야 할 위험이 존재할 수 있습니다. 따라서, 보수적인 관점에서 유사 물건의 시세와 본건의 신축성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 임차인과의 협상 가능성 등을 모두 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.