나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512882 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본 건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 다세대주택, 상업용빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측 근거리에 인천지하철1호선 '부평시장역'이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 13층 1303호로서(사용승인일자: 2016.04.29), 외벽: 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 섀시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프 링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(공부 상 52개 호, 주차 54대, 용적률 907.55%) 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6m내외, 동측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접 하며 도로 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보 호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26 )(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금212,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

물건 소재지는 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 13층1303호입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 중 13층에 위치하며, 사용승인일자는 2016년 4월 29일입니다.

건물 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 돌붙임, 내벽은 벽지, 바닥은 장판, 창호는 섀시 창호로 마감되었습니다.

1.2. 면적 및 용도

본 물건은 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.

토지면적은 8.93㎡ (약 2.70평)이며, 건물면적은 66.19㎡ (약 20.02평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 경매 구분

감정가는 200,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부평중학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 본 건과 동일한 유형의 오피스텔(주거용) 및 아파트, 다세대주택, 상업용 빌딩, 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

또한, 남서측 근거리에 인천지하철 1호선 '부평시장역'이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 3월 8일자 평택세무서장의 압류(갑4)입니다.

이후 접수된 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부등본상 '을3' 순위로 2024년 6월 11일에 주택임차권이 등기된 박성용(주택도시보증공사)이 있습니다.

임차보증금은 212,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 7월 1일, 확정일자는 2022년 6월 7일입니다.

해당 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

또한, 물건명세서 참고사항에 따르면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되는 것으로 명시되어 있습니다.

따라서, 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 3월 8일자 평택세무서장의 압류(갑4)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을3 주택임차권 (박성용)

* 갑5 압류 (부천시)

* 갑6 강제경매 (주택도시보증공사)

* 갑7 압류 (동화성세무서장)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 소재한 부평동 지역은 상업지역으로, 다양한 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 상가 빌딩이 혼재되어 있습니다.

인천지하철 1호선 부평시장역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 주변 상업시설과의 연계성이 좋습니다.

4.2. 주변 시설

인근에 부평중학교가 위치해 있으며, 상업지역 특성상 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능합니다.

본 제공 자료 내에서 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

부평중학교가 인접해 있으며, 부평시장역을 통한 교통의 편리성, 상업지역의 다양한 편의시설 이용 가능성 등을 고려할 때 주거 및 업무 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 현재 등기상 등재된 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

물건지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

토지 지분과 건물 지분이 동일하게 8.926㎡, 66.19㎡로 기재되어 있습니다. 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 주거 및 상업 환경이 비교적 양호한 편입니다.

권리상 인수할 보증금이 없어 권리관계는 명확한 편이나, 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

토지거래허가구역 지정 기간 중에는 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 1호선 부평시장역 인근의 역세권 입지

* 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요 풍부

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음 (보증금 인수 없음)

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 가능

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(65.08㎡ ~ 66.19㎡)의 마스터큐브 오피스텔은 다음과 같은 가격으로 거래되었습니다.

* 2025년 8월 7일: 18,000만원 (66.19㎡, 4층)

* 2025년 4월 19일: 19,200만원 (65.08㎡, 12층)

* 2025년 11월 7일: 19,000만원 (66.19㎡, 12층)

평균 거래가는 약 18,733만원으로, 최근 거래가는 18,000만원에서 19,200만원 사이입니다.

본건은 13층으로, 최근 거래가 중 가장 높은 층인 12층보다 상위층에 해당하여 층수 이점이 있습니다.

감정가는 20,000만원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

최근 실거래가 상한선 및 감정가를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 18,000만원 ~ 19,500만원 범위로 판단됩니다.

권리상 인수할 보증금이 없고, 층수 이점 등을 감안하여 감정가의 90~95% 수준을 목표로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 19,000만원으로 제안합니다.

본 가격은 시세 및 감정가를 기준으로 한 제안이며, 실제 경매 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.