나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512920 [1] 인천광역시 남동구 만수동 843-4 만수에스클래스 1동 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물내의 제1동 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2018.12.18.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 붙임 등 마감 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택 단지형연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512920 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 843-4, 만수 S class 1동 5층 501호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제1동 제5층 제501호

사용승인일: 2018년 12월 18일

용도: 오피스텔 (공동주택(도시형생활주택 단지형연립주택))

감정가: 227,000,000원

토지 면적: 19.01㎡ (약 5.75평)

건물 면적: 64.22㎡ (약 19.43평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천동부초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 단독주택, 공동주택, 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 활동에 적합한 지역입니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 서측과 동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 10일자 남인천세무서장의 압류.

등기부채권 총액: 5,423,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권자) / 김효선

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 4월 22일

확정일자: 2020년 3월 30일

배당신고일자: 2024년 6월 3일

대항력: 없음

비고: 채권자(주택도시보증공사)가 임차인의 권리(임차권)를 인수하였으며, 말소 확약서 제출로 인해 매각 시 말소될 예정입니다. 등기부상 주택임차권(을1)이 말소 예정으로 기록되어 있습니다.

* 임차인: 정금분

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 8일 (예정일자로 보임)

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없고, 전입일자가 미래 시점인 점을 고려할 때 실질적인 권리관계에 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기(김효선)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건 경매는 주택도시보증공사가 채권자로서 신청한 강제경매이며, 등기부상 채권자들도 대부분 말소 예정으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 만수동 일대는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

인근의 "인천동부초등학교"는 지역 내 교육 기반 시설로서 역할을 하고 있으며, 이에 따른 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 유동 인구 확보에 유리한 측면이 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 인천동부초등학교 서측 인근에 위치하며, 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다.

건물은 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있습니다.

오피스텔로 이용 중이나, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인은 불가했습니다.

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비는 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 실내 상태, 하자 여부, 원상복구 필요성 등을 확인할 수 없다는 점은 잠재적 리스크입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등에 한함)으로 관련 법규 준수가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차인의 대항력이 말소되는 절차가 진행되었으나, 관련 절차 및 최종 확정 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 오피스텔로, 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리분석상 채권자인 주택도시보증공사의 적극적인 절차 진행으로 인해 임차인 관련 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 법적 위험은 낮다고 판단됩니다.

다만, 현재 내부를 확인할 수 없다는 점은 입찰 전 반드시 고려해야 할 사항이며, HUG 인수조건 변경의 세부적인 이행 여부도 재확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리가 잘 되어 있을 가능성이 있습니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 접근성이 좋고, 주변에 학교 및 상업 시설이 있어 생활이 편리합니다.

권리관계 명확성: HUG의 조건 변경으로 권리관계가 정리될 가능성이 높아 낙찰 후 명도 및 소유권 확보가 용이할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원이며, HUG 임차인의 보증금액이 199,000,000원임을 고려할 때, 본 물건은 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

다만, 내부 확인이 불가한 점과 현 시세 변동 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.