나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512870 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-5 밀레니엄 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물내의 제10층 제1001호로서, (사용승인 : 2017.09.29) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필 일단의 가장형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 4미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6) 토지 공히 : 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 인천지방법원 2025타경512870 (1) 사건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-5번지, 밀레니엄 빌딩 10층 1001호에 소재하고 있습니다. 주변으로는 '미추홀구청'이 북서측 인근에 위치하며, 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 요약에 따르면, 본 건의 말소기준권리는 2022년 2월 15일 접수된 주식회사 페이게이트의 근저당 (을1, 50억원)입니다. 이보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

특히, 2023년 10월 24일 접수된 주택임차권 (을2, 김지현, 보증금 245,000,000원)은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

기타 갑구의 공유자전원지분 이전, 소유권 이전, 소유권이전 신탁등기 말소, 압류 등기 등은 모두 말소되거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인으로 주택도시보증공사(김지현)가 확인되며, 보증금 245,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 29일, 확정일자는 2021년 12월 7일입니다. 배당신고일자는 2023년 10월 24일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 인수 부담

권리분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리나 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주택임차권의 경우 대항력이 없고 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 총 채권액

본 건에 설정된 총 채권액은 근저당 5,000,000,000원, 주택임차권 245,000,000원, 강제경매 245,000,000원 등을 합산하여 약 5,245,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 일반상업지역으로, 미추홀구청이 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다. 또한, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 미추홀구청 등 관공서가 인접해 있으며, 주변에 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 미추홀구청점 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경, 공동담보: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경 사항 및 공동담보 설정은 향후 인수 과정에서 추가적인 확인 및 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 투자 시 허가 절차가 필요합니다.

* 높은 총 채권액: 약 52억 4천 5백만원에 달하는 높은 총 채권액은 물건의 낙찰가 및 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 주변 개발 및 노후 시설: 숭의동 일대에서 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스' 부지가 재개발되었으며, 인근에 장기간 공사가 중단된 고층 건물이 있어 지역 슬럼화 우려가 제기된 바 있습니다. 이는 향후 건물 가치 상승에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용 승인된 오피스텔로, 비교적 최신 건물이면서 인천 미추홀구의 중심부에 위치하여 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보이며, 채권자(주택도시보증공사)가 강제 경매를 신청하였고 임차인 또한 HUG와 관련된 점을 고려할 때, HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 높은 채권 총액은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 인천 미추홀구의 중심 업무/상업 지구에 위치하여 직주근접 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 양호한 교통: 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확성: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가 (시세 분석 포함)

본건의 감정가는 235,000,000원입니다. 권리 분석 결과 인수되는 보증금은 0원으로 계산됩니다.

인근 유사 오피스텔의 시세를 종합적으로 분석한 결과, 숭의동 밀레니엄 오피스텔은 2017년에 준공되었으며, 24평형(81.17㎡) 기준으로 최근 거래 또는 호가 범위는 대략 2억원 초중반대에서 형성되는 것으로 파악됩니다.

따라서, 감정가(235,000,000원)는 현재 시장 시세와 유사하거나 소폭 상회하는 수준으로 보입니다. 물건의 상세 상태, 경매 경쟁률, HUG 관련 조건 변경의 구체적인 내용 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 가치를 면밀히 재평가하여 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 예상치이며, 추가적인 현장 조사 및 최신 시세 동향 확인이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.