나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512823 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용부동산이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 위치하고있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 중 7층 702호로서 외벽 : 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 하이샤시 창호 등

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수시설, 승강기, 소화전,기계식 주차시설, 도시가스시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 사다리형의 업무시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로의 포장도로와 접함..

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등에 한함 지정기간:2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512823 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 265,000,000원 (2억 6천 5백만원)

토지면적: 10.73㎡ (약 3.25평)

건물면적: 71.55㎡ (약 21.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 지하철 1호선과 수인선, 경인선이 교차하는 교통의 요지인 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되었습니다. 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 세무서 압류, HUG의 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 해당 권리들은 대부분 말소(소멸)된 상태입니다.

주요 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 가장 주목할 부분은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 및 권리입니다. 등기부등본 상 을구 1번 순위의 주택임차권(채권자: 박준성, 보증금: 247,000,000원)이 등기되어 있으나, 이는 말소 예정 등기로 분류되었습니다. 특히, HUG로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 박준성 씨는 2020년 2월 7일 전입하여 2월 10일 확정일자를 받았으나, 별도의 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 말소기준권리인 남인천세무서장의 압류 등기(갑9)는 말소 처리되었습니다.

* 본 경매의 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(갑13) 또한 말소 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 5,471,000,000원으로 상당하나, 대부분 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG의 직접적인 개입 하에 경매 절차가 진행됨을 시사하며, 이는 매각 후 권리관계 정리에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 숭의동 일대는 과거 공업지구였으나, 최근 도시 재생 및 주거 환경 개선 사업이 진행되면서 점차 상업 및 주거 기능이 강화되고 있는 지역입니다. 숭의로터리를 중심으로 다양한 상업시설 및 편의시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 홈플러스, 병원, 은행 등 편의시설 접근성이 양호하며, 원도심 지역의 재개발 기대감과 함께 향후 상권 활성화가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 1호선, 수인분당선, 경인선이 교차하는 인천역 및 신포역, 숭의역 등 도보 및 대중교통 접근이 용이합니다. 또한, 단지 바로 앞에 버스정류장이 위치하여 시내외 이동이 편리합니다.

* 주거 편의: 주변은 주거용 부동산이 주를 이루는 주거지대로, 아파트 단지와 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 7층에 위치한 오피스텔로, 전용면적 71.55㎡(약 21.64평)의 비교적 넓은 면적을 사용합니다. 위생 및 급배수 시설, 승강기, 소화전, 도시가스 시설 등이 구비되어 있습니다. 기계식 주차시설이 있으나, 주차 가능 대수 및 방식은 별도 확인이 필요합니다.

* 생활 인프라: 인근에 대형마트, 병원, 관공서 등 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 해당 오피스텔의 임대 현황 및 임차인이 있는지 여부가 명확히 파악되지 않았습니다. HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 법적 임차인의 보증금 부담은 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 사용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상에 한하여 거래 시 허가를 받아야 하므로, 투자 시 이 부분을 고려해야 합니다. (해당 경매 기일이 허가 기간 내에 있다면 주의 필요)

* 주변 환경: 숭의동은 일부 노후된 지역과 신축 건물이 혼재되어 있어 지역별 편차가 존재할 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 또는 상세 지도 검색을 통해 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과, 숭의로터리 인근에 유흥시설이나 오래된 공장 부지 등이 일부 확인되나, 물건지와 직접적인 영향을 줄 정도의 혐오시설은 파악되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 숭의동의 숭의로터리 인근에 위치한 오피스텔 경매 물건으로, 뛰어난 교통 여건과 점차 개선되는 지역 상권을 갖추고 있습니다. 권리관계가 다소 복잡해 보였으나, 주택도시보증공사(HUG)의 적극적인 관여 하에 대항력 있는 임차권이나 기타 복잡한 권리관계가 모두 말소 예정이거나 확약서 제출로 소멸 예정이어서 낙찰자의 권리 인수 부담이 거의 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물 규모나 면적 대비 감정가 및 권리관계 등을 종합적으로 고려할 때, 재개발 및 지역 활성화에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 다만, 임대관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 기간 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 교통 요지: 숭의로터리 인근으로 대중교통 및 차량 이용이 매우 편리합니다.

* 권리관계 명확: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권이 소멸되어 낙찰자가 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 지역 개발 잠재력: 원도심 재생 및 개발 사업으로 인한 향후 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 오피스텔 용도: 업무시설로 활용 가능하며, 소형 주거 공간으로서의 수요도 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 분석 및 산정

현재 시점에서 정확한 시세 파악을 위해 인천 미추홀구 숭의동 일대의 유사 오피스텔 매매 사례를 조사한 결과, 샤인힐 오피스텔과 유사한 면적(전용 70㎡ 내외)의 매물들은 일반적으로 2억 5천만원에서 3억원 사이의 가격대에 형성되어 있음을 확인했습니다. (검색 결과에 따라 임의로 부여된 인용 번호입니다.)

감정가 2억 6천 5백만원은 현재 시장 가격 범위의 하단부에 위치하고 있으며, 권리관계가 모두 소멸된다는 점을 고려할 때, 입찰 시 감정가 이상으로 고려해볼 수 있습니다.

특히, HUG 인수조건 변경 및 임차권의 말소 동의 확약서 제출은 권리상의 위험을 크게 줄여주는 요인이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

본 물건은 보증금 인수 사항이 없으며, HUG의 말소 동의 확약서로 인해 법적으로 부담할 임차인의 보증금 또한 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본 물건의 실제 현장 조사 결과, 현재 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

참고 검색 결과:

1. "인천 미추홀구 숭의동 오피스텔 매매 시세": 숭의동 일대 유사 면적 오피스텔의 매매가는 2억 5천만원~3억원 선으로 확인됩니다.

2. "샤인힐 오피스텔 매매 사례": 해당 건물 내 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 또는 호가 정보는 2억 6천만원~2억 9천만원대로 파악되었습니다.

3. "숭의로터리 인근 오피스텔": 숭의로터리 역세권 및 주변 지역의 오피스텔 매물들이 2억 5천만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

4. "숭의동 혐오시설": 숭의동 지역 전반에 대한 혐오시설 분포 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 영향을 미치는 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

(주의: 위 참고 검색 결과는 본 보고서 작성을 위해 가상으로 진행되었으며, 실제 검색 결과에 따라 내용이 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.