나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512877 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 경인로33번길에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2017년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 2층 204호로서, 외벽: 석재 및 페인팅 마감 창호: PVC샷시 창호임. (사용승인일:2017-08-02)

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 스프링클러, 화재탐지시설, 옥내소화전, 카리프트, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

4필지 공히) 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

본 물건은 인천지방법원 2025타경512877(1)호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-6 신영아이폴리스1차 2층 204호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 248,000,000원이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

토지 면적은 11.41㎡(약 3.45평)이며, 토지 지분 역시 11.4111㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 77.25㎡(약 23.37평)이며, 건물 지분도 77.25㎡입니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 경인로33번길에 위치하며, 주변으로는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김국헌)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-13

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2024-07-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요

* 임차인: 박행주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-23

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유명도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-09-09

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전(매매), 주택임차권(김국헌), 압류(잠실세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리가 등기되어 있으며, 해당 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 및 상권 특성

본 건이 위치한 지역은 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 복합된 지역으로, 주변에 다양한 편의시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

본 건은 전용면적 약 23.37평(77.25㎡)의 오피스텔입니다.

인천 미추홀구 숭의동 신영아이폴리스1차 단지의 유사 면적 오피스텔 매매 시세는 약 2억 3천만 원에서 2억 6천만 원 수준으로 파악됩니다.

감정가 2억 4천 8백만 원은 현재 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 홈플러스 인천숭의점 등 대형마트와 각종 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 기타 생활 편의

건물 내에는 승강기, 스프링클러, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있으며, 옥내 카리프트 시설도 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 비록 현재 임차인 정보상 대항력은 없으나, 관련 변경 내용에 따라 잔금 납부 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한정) 등에 해당하므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구의 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 오피스텔입니다.

건축 후 사용승인일(2017년 8월)이 비교적 최신이며, 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 권리 분석 및 특수 물건 정보에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 미추홀구 중심부 위치로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축급 오피스텔로 건물 상태에 대한 기대치가 높습니다.

* 감정가 대비 현 시세 수준을 고려할 때, 적절한 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 사항을 명확히 파악하면 추가적인 투자 가치 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다. 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 및 호가가 2억 3천만 원에서 2억 6천만 원 수준임을 감안할 때, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 산정합니다.

현재 시세 및 경매 물건의 특수성을 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려한 입찰가를 제안합니다.

권장 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 235,600,000원 (2100만원 ~ 2356만원)

이 예상 입찰가는 현재 시세 및 일반적인 경매 투자 전략을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 물건 명세서 및 권리 분석 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

주변에 장례식장 신축/증축 관련 주민 반발이 있다는 기사가 있어, 해당 지역의 향후 개발 계획이나 입주 환경 변화에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 또한, 숭의동 일대에 과거 유흥가(옐로하우스)가 있었던 이력이나, 공사 중단된 건물로 인한 슬럼화 우려 등 지역 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.