나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512865 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층1128호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '논곡중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 제반교통상황은 무난하며 차량 접근 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건내 제11층 제1128호로서, 외벽 : 강화유리 및 몰탈위 페인팅 마감. 창호 : 벽지, 페인팅, 타일 등. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 공장(지식산업센터), 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 50미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 소재지 및 기본사항

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 인천지방법원 2025타경512865 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 11층 1128호

용도: 지식산업센터

감정가: 99,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 개요

본 건물은 인천광역시 남동구 남촌동 624-3번지, JK루체스타지식산업센터 내에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 건물명은 JK루체스타지식산업센터이며, 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 11층 건물 중 제11층 제1128호입니다.

사용승인일은 2020년 5월 4일이며, 총 연면적은 29,364.09㎡ (약 8,883.91평)입니다.

건물 외벽은 강화유리 및 몰탈 위 페인팅 마감이며, 창호는 샤시창호입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지지분: 6.373㎡ (약 1.93평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상은 토지 및 건물을 일괄하여 매각합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '논곡중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주변은 동류형의 업무시설, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 물건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

남동측으로 약 50미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 외부 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04, 인천광역시 고시 제2024-45호)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(2013-03-08), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21, 외국인에 한함) 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

이 외에도 주택도시보증공사의 강제경매(갑7), 강서세무서장의 압류(갑6) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 893,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-07-31

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-10-27

확정일자: 2021-10-01

배당신고일자: 2023-11-24

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었으므로, 을구 1번 주택임차권 등기 또한 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건이 소재한 JK루체스타지식산업센터 주변에는 다양한 업종의 근린생활시설이 함께 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

4.2. 산업단지 특성

본 물건은 국가산업단지 및 복합구역으로 지정된 지역에 위치하여, 관련 산업체들의 입주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 동류형의 업무시설 및 공장들이 밀집해 있어 사업 운영 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

주변에 근린생활시설이 위치해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

5.2. 교육 시설

'논곡중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건에 변동 사항이 있음을 시사하므로, 해당 내용에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

외국인에 한해 토지거래 계약 시 허가가 필요한 구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.). 외국인 투자자는 이 점을 유의해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미확인

기타참고사항에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 제시된 임차인들의 대항력은 없으나, 현재 공실 상태인지 또는 다른 특이사항은 없는지 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 지식산업센터로, 교통 편리성과 산업단지 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 면적이 작아 소형 투자자에게 적합할 수 있습니다. 권리분석상 인수할 부담은 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 토지거래 허가구역 지정에 따른 외국인 투자 시 제약사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 산업단지 밀집 지역에 위치하여 관련 업종과의 연계 및 시너지 효과 기대.

* 편리한 교통: 버스 정류장 인접 및 차량 접근 용이성.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 극대화.

* 권리상 안전성: 인수할 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가 99,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항의 구체적인 내용과 잠재적 영향력을 파악한 후, 주변 시세 및 예상 임대수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 추가적인 가치 분석을 통해 감정가 대비 100~110% 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.