나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512553 [1] 인천광역시 계양구 계산동 61 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 1994.06.22) 외벽: 인조석 붙임 및 페인트 등 마감. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대지 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건토지 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장 등 공부상에는 "비(B)동"으로 등재되어 있으나, 현황 건물외벽에는 "102동" 으로 표시되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 8 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금115,000,000원 -점유개시일: 2022.4.18 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

물건 비고

제시외 판넬지붕 발코니 약3.6㎡ 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512553 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 61 비동 4층401호 (주소지 변경 시: 인천광역시 계양구 계산새로 27, B동 401호)

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원 (1억원)

토지 면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물 면적 (전용 면적): 36.86㎡ (약 11.15평)

건축 연도: 1994년 (사용승인일 1994.06.22)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

총 토지/건물 면적: 66.48㎡ (약 20.11평)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "인천안남중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 및 교육 시설 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

도로 상태: 본건 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 15일 접수된 도봉세무서장의 압류가 말소기준권리가 됩니다. 등기부채권 총액은 115,000,000원입니다.

인수되는 권리: 없습니다. 등기사항전부증명서 을구 순위 8번의 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 주식회사에스엠주택 (2021.12.08.)

* 소유권 이전: 최창업 (2022.04.18.)

* 주택임차권: 신 (보증금 115,000,000원, 전입일 2022.04.18., 확정일자 2022.03.25.) - 주택도시보증공사 관련 권리로 추정되며, 말소 예정입니다.

* 압류: 도봉세무서장 (2023.05.15.)

* 압류: 계양세무서장 (2024.04.18.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.30.) - 본건 경매 개시 결정 등기

임차인 현황:

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-18

* 확정일자: 2022-03-25

* 배당신고일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련으로, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 인천광역시 계양구 계산동은 전통적인 주거 지역으로, 주변에 다세대 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 인천안남중학교의 존재는 교육 관련 수요층을 형성하는 데 긍정적인 영향을 미치며, 소규모 근린생활시설 또한 생활 편의성을 더합니다.

다세대 주택 중심의 지역 특성상, 향후 지역 재개발 또는 신축 공급 동향에 따라 시세 변동 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 단지 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 주민센터, 병원 등 생활에 필요한 공공 및 편의시설은 차량 또는 대중교통을 이용하여 접근 가능합니다.

주변 교육시설: 인천안남중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 도보 통학이 용이합니다.

주변 교통시설: 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 도보 거리에 있어, 인천 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와 현황의 차이: 등기부등본 및 건축물대장상에는 'B동'으로 표기되어 있으나, 실제 건물 외벽에는 '102동'으로 표시되어 있습니다. 이는 추후 등기 관련 행정 절차나 사실관계 확인 시 번거로움을 야기할 수 있습니다.

제시외 건물: 감정평가서에 제시외 판넬지붕 발코니 약 3.6㎡가 포함되어 있으나, 이는 건축물대장상 면적 외 부분으로, 매각 후 철거 명령 대상이 되거나 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 현장 방문을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

건축물 노후도: 1994년에 건축되어 준공된 지 30년 이상 경과한 건물로, 노후화에 따른 시설물의 유지보수 및 보강, 리모델링 등에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 버스정류장과의 접근성이 양호하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정이며, 특히 주택도시보증공사가 채권자이자 임차권 관련 당사자로서, 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 판단됩니다.

건축물 노후도, 공부와의 차이, 제시외 건물 등의 잠재적 리스크는 존재하나, 이는 일반적인 경매 물건에서 흔히 발견되는 사항으로, 철저한 현장 조사와 사전 검토를 통해 충분히 관리 가능합니다.

최근 실거래 사례를 고려할 때, 감정가액 1억원은 시장 가격 대비 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 인천안남중학교 인근의 다세대 주택 밀집 지역으로, 꾸준한 임대 수요 및 실거주 수요가 기대됩니다.

권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 절차 진행이 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

HUG 관련 물건: 채권자가 HUG이며, 임차권 역시 HUG와 관련이 있어, HUG와의 협의 또는 관련 정보 파악을 통해 투명한 권리관계 확인이 가능합니다.

추가 면적 활용 가능성: 제시외 발코니 부분이 포함되어 있어, 실제 사용 면적을 늘리거나 활용도를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

역세권 접근성 (추가 확인 필요): 현재 제공된 정보상으로는 인근 버스정류장 및 차량 접근성만 명시되어 있으나, 만약 인천 1호선 계산역 등 주요 지하철역과의 추가적인 접근성이 확인될 경우 투자 가치는 더욱 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 100,000,000원

최근 매매 사례 분석:

* 인천광역시 계양구 계산동 334-20번지 (한성파크타운7동8동, 1994년 건축, 47.42㎡): 2026년 7월 8일, 80,000,000원

* 인천광역시 계양구 계산동 975-29번지 (일신빌라(D동), 1990년 건축, 31.47㎡): 2026년 7월 1일, 50,000,000원

* 인천광역시 계양구 계산동 935-18번지 (계산홈타운(3동), 2003년 건축, 56.54㎡): 2026년 7월 6일, 113,000,000원

본 건 물건(1994년 건축, 36.86㎡)은 건축 연도가 유사한 80,000,000원 거래 사례(47.42㎡)를 참고할 때, 면적 차이를 감안하면 시세는 약 6,000만원대 후반에서 8,000만원대 초반으로 형성될 것으로 추정됩니다.

다만, 감정가가 1억원임을 고려하고, HUG 관련 물건으로서 권리관계의 명확성을 감안할 때, 시장 상황 및 입찰 전략에 따라 감정가 근접 또는 그 이하의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

보수적인 접근과 함께 시장 조사를 통한 최종 판단이 필요하나, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 85,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 투자 목적, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황 등에 따라 조정될 수 있습니다.

주변 혐오시설:

본 건이 위치한 인천광역시 계양구 계산동 61번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설(유해 공장, 폐기물 처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 주거, 교육, 근린생활시설 위주로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.