나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1680 [1] 인천광역시 연수구 송도동 3-10 송도풍림아이원아파트 214동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "먼우금초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 5층 505호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 이를 통해 인접한 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2014-10-27)(시가지조성단지), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-70,71호선)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-230호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-232호선)(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(재설정(2012.5.21))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1680 (1)

* 물건 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 3-10 송도풍림아이원아파트 214동 5층505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 605,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 물건 명칭: 송도풍림아이원2단지아파트 214동 5층505호

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 61.43㎡ (약 18.58평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

* 건물 면적 (분양면적): 약 110.85㎡ (214동의 총 면적 9976.5㎡를 해당 동 내 90세대 수로 나눈 추정치)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 감정평가 요약

* 감정평가일: 2026년 06월 19일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 5층 505호

* 건물 마감: 외벽 - 몰탈 위 페인팅 마감, 창호 - 새시 창호

* 내부 이용 상태: 아파트

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "먼우금초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량을 이용한 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인근 도로망을 통해 광역 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

* 토지 형상: 대체로 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 인접한 도로와 원활하게 연결됩니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m) 등에 접해 있습니다.

* 기타 제한사항: 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권 보존: 일주건설주식회사 (2005-08-05)

* 소유권 이전: 김진섭 (2005-09-09), 이영희 외 1명 (2016-09-29)

* 근저당권: 한국스탠다드차타드은행 (2019-01-16, 300,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사아람누리대부 (2022-04-18, 396,500,000원) - 말소

* 근저당권부채권질권설정: 메리츠캐피탈주식회사 (2022-04-28, 366,000,000원) - 말소

* 가압류/압류: 신한카드주식회사, 서민금융진흥원, 연수구 등 다수 (2024-05-08 ~ 2025-07-02) - 모두 말소

* 임의경매 개시결정: 주식회사아람누리대부 (2025-09-30), 한국주택금융공사 (2025-10-13) - 모두 말소

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2019년 1월 16일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 정보 없음)

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 722,847,863원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있어, 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 송도 신도시 내에 위치하여 현대적인 상업 및 문화 시설 이용 또한 용이합니다.

4.2. 송도 국제도시 내 입지

* 송도 국제도시라는 특성상, 계획된 도시 인프라와 우수한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트 명: 송도 풍림아이원2단지아파트

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 958세대

* 주차 대수: 총 1049대 (지상 441대, 지하 608대 - 총괄표제부 JSON 기반으로 추정, 기존 정보와 상이할 수 있음)

* 사용승인일: 2005년 07월 18일

* 최고층/최저층: 25층/1층

5.2. 편의시설 및 교육 환경

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설이 있습니다.

* 교육 환경: "먼우금초등학교"가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

* 본 물건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있음을 의미하며, 절차 진행에 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

* 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 외국인 또는 특정 목적의 토지 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있어, 향후 재매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

6.3. 임대관계 미확인

* 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 비록 인수 보증금이 없는 것으로 확인되었으나, 점유 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

* 본 물건은 인천 송도 신도시의 중심부에 위치한 아파트 단지로, 편리한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리분석 상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 중복사건 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 리스크 요인이 존재하나, 이는 사전에 인지하고 대응 가능한 수준으로 판단됩니다.

7.2. 시장 전망

* 송도 국제도시는 지속적인 발전과 함께 주거 선호도가 높은 지역으로, 향후에도 안정적인 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 최근 매매 사례를 볼 때, 실수요자 및 투자자들의 관심이 꾸준히 이어지고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 송도 국제도시의 우수한 생활 환경과 교육 인프라를 누릴 수 있는 위치입니다.

* "먼우금초등학교" 인접 및 단지 내 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

8.2. 권리관계의 명확성

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

* 인수해야 할 부담 있는 권리가 없어 명도에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

8.3. 수요층

* 84.94㎡(약 25.69평)의 전용면적은 신혼부부 및 3-4인 가족에게 적합하여 실수요자들의 선호도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 물건이 2026년 6월~7월 사이에 575,000,000원에서 597,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

* 해당 층(5층)은 최근 거래된 7층, 13층, 18층보다는 낮은 편으로, 일반적인 시세보다 소폭 낮은 가격을 형성할 가능성이 있습니다.

* 감정가(605,000,000원)는 최근 실거래가 평균(약 584,000,000원)보다 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 최근 시세, 감정가, 물건의 특성(층수 등) 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 580,000,000원 ~ 595,000,000원 수준으로 권유합니다.

* 본 금액은 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 전 추가적인 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.