나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512913 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근 린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 및 아파트 등이 소재하여, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 주안역 (지하철1호선 및 인천도시철도2호선)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 7층 702호로서, (사용승인일 : 2012.10.31) 외 벽 : 돌붙임 마감 및 페인트 등 마감, 창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차설비, 소화전, 스프링클러 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로 '공동주택, 업무시설, 근린생활시설'의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가 축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025 . 8. 26.~2026. 8. 25.))),도시관리계획 입안중(2025-07-18)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경512913 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 7층702호

용도: 오피스텔

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 15층 건물 내 7층 702호 (사용승인일: 2012.10.31)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 70,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

토지 지분: 5.557㎡ (약 1.68평)

건물 면적: 17.09㎡ (약 5.17평)

건물 지분: 17.095㎡ (약 5.17평)

전용 면적 (건물면적 기준): 17.09㎡ (약 5.17평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔, 공동주택 및 아파트 등이 혼재되어 있어, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 소재한 건물까지 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 인천도시철도 2호선의 환승역인 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구)에 해당합니다.

또한, 과밀억제권역, 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 외국인 토지거래 계약에 관한 허가구역(2026.08.25까지)으로 지정되어 있어 외국인 취득 시 주의가 필요합니다.

도시관리계획 입안 중(2025.07.18)인 사항이 있어, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 7월 31일자 금천세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

'을구' 순위 3번의 주택임차권(박지훈, 보증금 72,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 별도로 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

등기부상 최초 소유권 관련 등기(신탁말소, 소유권 이전)가 존재합니다.

주택임차권(박지훈)이 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

금천세무서장의 압류(말소기준권리) 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기가 확인됩니다.

등기부채권 총액은 72,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박지훈)

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2022.06.24

확정일자: 2022.06.20

배당신고일자: 2024.07.18

대항력: 없음 (매각으로 소멸)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건지 인근 주안역 주변은 상업 및 업무 기능이 밀집된 지역으로, 풍부한 유동인구를 바탕으로 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

근린생활시설, 금융기관, 식음료 매장 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 공실률 및 임대 수요

최근 확인된 실거래가 정보에 따르면, 해당 오피스텔(베스티움)의 매매가는 2026년 1월 40,280,000원, 2026년 5월 39,000,000원으로 나타납니다. (면적 약 19.315㎡ 기준)

이 가격대는 감정가 70,000,000원 및 이전 소유권 이전 당시 매매가 74,000,000원 대비 현저히 낮은 수준입니다.

이러한 가격 차이는 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요함을 시사합니다.

주안역 역세권이라는 입지적 장점에도 불구하고, 유사 오피스텔 공급량 및 시장 수요 변화에 따라 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대형마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 물건 소재지가 상대보호구역에 포함되어 있어, 관련 교육환경 보호법규의 적용을 받습니다. 정확한 인근 학교 정보 및 교육 관련 규제 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

물건의 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 진행함에 따라, HUG가 해당 물건을 인수하거나 처리하는 조건에 변동 사항이 있음을 의미할 수 있습니다. 매수인은 계약 전 HUG 또는 관련 기관을 통해 해당 조건 변경 내용의 구체적인 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

과밀억제권역, 상대보호구역 지정 외에도 외국인 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 취득 시에는 추가적인 허가 절차가 필요합니다. 또한, 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 지역 개발이나 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 주안역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 발달한 지역으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 내용으로는 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천의 주요 교통 요지인 주안역 역세권에 위치한 오피스텔로, 약 5.17평의 전용면적을 가지고 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 없이 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

다만, 제공된 최근 실거래가 정보가 감정가(70,000,000원) 및 이전 소유권 이전 당시 매매가(74,000,000원) 대비 매우 낮은 수준(약 3,900만원~4,000만원대)으로 나타나, 해당 정보의 신뢰도 및 시장 가치에 대한 면밀한 검증이 필수적입니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 정확한 내용 파악이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 교통망: 주안역(1, 2호선)을 통한 우수한 대중교통 접근성을 확보하고 있습니다.

* 안정적 수요: 역세권 소형 오피스텔은 1인 가구 수요층이 꾸준하여 임대 수익 기대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 물건 명도 및 재산권 행사가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 과거 매매가와 현재 실거래가 정보 간의 괴리를 통해, 시장 재평가 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

최근 실거래가 (JSON 데이터 기준): 39,000,000원 ~ 40,280,000원 (2026년 1월, 5월)

이전 소유권 이전 당시 매매가: 74,000,000원 (2022년 7월)

제공된 JSON 데이터상의 최근 실거래가는 감정가 및 과거 매매가와 비교 시 현저히 낮은 수준으로, 실제 시장 가치를 정확히 반영하지 못할 가능성이 높습니다. 따라서 해당 데이터를 참고하되, 투자 결정 시에는 감정가와 이전 매매가를 주요 기준으로 삼는 것이 합리적입니다.

물건의 입지적 장점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 사항에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 낙찰 후 예상되는 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근을 위한 예상 입찰가 범위: 63,000,000원 ~ 70,000,000원

시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려한 권장 입찰가: 65,000,000원 ~ 68,000,000원

본 권장가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 산출한 것이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 전문가 자문 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.