나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512881 [1] 인천광역시 남동구 간석동 920-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인동초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 내 제202호로서, - 외벽 : 목재사이딩 및 돌붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512881(1) 사건에 의한 부동산 강제경매 물건입니다.

정확한 소재지는 인천광역시 남동구 간석동 920-10 2층202호이며, 본건의 건물은 다세대주택입니다.

감정가는 109,000,000원입니다.

토지 면적은 21.94㎡(약 6.64평)이며, 건물 면적은 51.62㎡(약 15.62평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본건의 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보가 있습니다.

본 건물의 신주소는 인천광역시 남동구 호구포로888번길 9-14 (간석동)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2001년 03월 21일로, 건축된 지 약 25년 되었습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 슬라브지붕 4층 건물 내 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "인동초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상황

본건 건물은 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 준주거지역에 속해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 08월 26일부터 2026년 08월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 평택세무서장의 압류(갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인(남옥심)이 있습니다.

* 남 (주택도시보증공사)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 04월 04일

확정일자: 2022년 04월 04일

배당신고일자: 2024년 05월 03일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

3.3. 등기부 요약

등기부등본상 소유권 이전 내역(갑7, 갑8) 및 압류(갑9, 갑11), 강제경매(갑10) 내역이 확인됩니다.

을10으로 등기된 남옥심의 주택임차권(120,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있으며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 04월 04일입니다.

말소기준권리인 평택세무서장의 압류(갑9) 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.4. 인수되는 권리 및 금액

본건 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주택임차권(을10)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 인동초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

학교가 인접해 있어 학군 관련 수요가 있을 수 있으며, 대규모 상권과의 접근성은 보통 수준입니다.

5. 생활정보

주변에 인동초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

차량 및 대중교통 이용이 편리하며, 다세대주택 및 아파트가 혼재된 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보와 같은 특이사항은 낙찰 후 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

해당 조건이 낙찰자에게 미치는 영향이나 추가적인 절차 발생 가능성에 유의해야 합니다.

건축 연식이 2001년으로 노후화되어 추후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

외벽에 '리젠트빌로' 표시가 있다는 점은 추후 건물 명칭 확인 시 참고할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역 지정기간(2025.08.26.~2026.08.25.) 내 외국인이 취득 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

인천 남동구 간석동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 인동초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리 잡고 있습니다.

건축 연식은 다소 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특이사항은 권리분석과 별개로 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가 책정 가능성: 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 경쟁력 있을 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 초등학교 인근의 주거 지역으로 꾸준한 임대 및 실거주 수요가 예상됩니다.

권리관계 명확성: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 위험이 낮아 권리 분석상 깔끔한 편입니다. (단, HUG 관련 조건 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 109,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주변 시세 분석:

최근(2026년 3월) 인근 간석동 다세대주택 거래 사례를 보면, 2014년식 64.73㎡ 물건이 17,300만원, 1987년식 47.56㎡ 물건이 12,000만원에 거래되었습니다.

본 건은 2001년식, 51.62㎡(약 15.62평)입니다.

47. 56㎡(약 14.39평) 면적의 1987년식 다세대주택이 12,000만원(약 252만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(51.62㎡, 2001년식)은 ㎡당 약 250~260만원 수준의 가치를 가질 것으로 추정됩니다.

이에 따른 시세 추정가는 약 129,000,000원 ~ 134,000,000원 수준입니다.

권장 입찰가 범위:

감정가 109,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있으며, 인수 보증금 부담이 없는 점을 고려합니다.

단, "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"와 같은 특수 물건 정보를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 이상으로 입찰하되 시세 하단을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.