나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512869 [1] 인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역"남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천1호선(부평시장역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 14층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2014.12.12) 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

본건은 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 현황 "업무시설, 공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512869 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 372-12 현대홈타운 2층204호

용도: 오피스텔

건축년도: 2014년 12월 12일 사용승인

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.79㎡ (약 2.66평)

건물면적: 54.14㎡ (약 16.38평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가

감정가: 175,000,000원

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평시장역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 편리성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 인천1호선 부평시장역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

본건은 부정형 토지로서 현재 업무시설 및 공동주택 용도로 이용 중입니다.

서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기 이후 공유자 이전, 소유권 이전, 근저당, 압류, 주택임차권, 강제경매 등이 등기되었습니다.

가장 선순위 권리인 주식회사페이게이트의 근저당(금5,000,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

이후 접수된 압류, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 5,180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-07-22, 대항력 없음.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-13, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(배병훈), 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-11-16, 확정일자 2021-10-07, 배당신고일자 2023-12-14, 대항력 없음.

위 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 보증금 인수 여부 또한 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기된 권리 및 임차권은 소멸될 예정입니다.

특히, 주택도시보증공사의 주택임차권 등기(금180,000,000원)도 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다.

따라서 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성 및 개발 잠재력

본 건이 위치한 부평동 일대는 부평시장역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

부평시장역을 중심으로 형성된 상업 지구와 가까워 쇼핑, 문화, 식당 등 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

현대홈타운 자체 내에도 상가 및 편의시설이 있을 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설 및 주거 환경

부평시장역을 이용한 대중교통 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

주변에 상업시설이 풍부하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

건물 내 위생, 급배수, 난방 설비 및 기계식 주차 설비가 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육시설 현황

본 건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

정확한 학교와의 거리는 추가적인 조사가 필요하나, 통상적으로 주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 현장 조사 제약

본 건은 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다.

내부 상태, 관리 상태, 구조 변경 여부 등을 직접 확인하지 못함에 따라 실제 이용 상태 및 하자 여부는 현장 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 및 공동담보 관련

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 기재되어 있습니다.

다만, 현재 제공된 정보상으로는 인수되는 보증금이 없으며, HUG 임차권도 말소 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 관련 세부 내용을 계약 시 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 부동산 거래 시에는 항상 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

2.

본 건은 인천 부평구 부평시장역 인근에 위치한 현대홈타운 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 자랑합니다.

2014년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 내부 확인은 되지 않았으나 일반적인 오피스텔로서의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이나 대항력 있는 권리가 없어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하나, 이는 현재 건물의 용도 및 일반적인 상업지역 내 건축 행위와 크게 충돌하지 않는 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 부평시장역(인천1호선) 도보 이용 가능한 역세권으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 명도 용이: 인수 보증금 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 명도 부담이 적습니다.

* 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설이 풍부하여 거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2014년 준공으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

본 건의 감정가는 175,000,000원입니다.

현지 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔이 170,000,000원에서 190,000,000원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확하여 경쟁이 예상될 수 있습니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 105% 수준인 157,500,000원에서 183,750,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 최종 입찰가는 현장 답사 후 내부 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서 170,000,000원 내외를 시작가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.