나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512831 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 8층805호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남서측 인근에 위치하고, 본건 주위 는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(간석오거리역) 등의 대중교 통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 8층 805호로서, 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 화재경보기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합), 가축사육제한구역(2013- 03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함 ,대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지

인천광역시 남동구 간석동 241-10 도영에이베네치움 8층805호

물건 종류

도시형생활주택

감정 평가액

80,000,000원

토지 면적

4. 43㎡ (약 1.34평)

건물 면적

14. 63㎡ (약 4.42평)

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 강제 경매

채권자

주택도시보증공사

특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 간석오거리역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 10층 건물 중 8층 805호이며, 건축물대장상 준공일은 2011년 4월 28일입니다. 건물 외벽은 석재붙임으로 마감되었고, 창호는 샤시 창호로 설치되어 있습니다.

본건 토지는 장방형의 토지로서 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 등이 건축된 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 부동산 강제경매로 진행되었습니다. 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부등본 상 현재까지 등기된 권리 중 말소기준권리(2023.02.21 인천세무서장 압류)보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(을구 5번, 양하경, 보증금 100,000,000원)은 등기부상 말소 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 임차인 양하경은 보증금 100,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 2020년 11월 5일, 확정일자 2020년 10월 14일이나 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 채권 총액은 695,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건은 간석오거리역 인근의 역세권 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 유동인구가 꾸준히 확보될 수 있는 입지입니다. 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다. 차량 이용 시 인근 도로망을 통해 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 간석오거리역 주변으로 형성된 상업지구를 통해 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 본건은 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 형태를 제공합니다. 건물 내 편의를 위한 승강기, 난방, 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변시설: 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 체납 가능성: 현황조사상 현관문에 관리비 최고장 등 안내문이 다수 부착되어 있는 것으로 보아, 미납된 관리비가 있을 가능성이 있습니다. 낙찰 후 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 금액을 확인하고 정산해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요하나, 채권자가 HUG이며 임차인의 대항력이 없는 점으로 미루어 낙찰 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 관련 절차를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원에서 진행하는 강제경매 물건으로, 위치적으로는 간석오거리역 인근의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 지역에 소재하고 있습니다. 건물은 2014년식 도시형생활주택으로 비교적 최신 축에 속하며, 권리분석 상 인수할 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 유사 물건들의 실거래가 시세가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다. 관리비 체납 여부에 대한 확인 및 정산 계획도 반드시 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권 입지: 대중교통 이용 편리 및 주변 상권 접근성 우수

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 명도 부담 최소화

* 도시형생활주택: 1인 가구 중심의 수요 확보 가능성

* 향후 지역 개발 가능성: 간석동 일대의 개발 계획에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 80,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2014년식)의 64.73㎡ 면적 물건이 173,000,000원(약 267만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 건물 면적은 14.63㎡(약 4.42평)이며, 감정가는 80,000,000원(약 547만원/㎡)으로, 유사 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

분석된 다른 매매 사례들을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다. 다만, 8층이라는 높은 층수와 역세권 입지를 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가의 약 70~85% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근할 경우, 56,000,000원 ~ 68,000,000원 범위 내에서 입찰가를 검토해 볼 것을 권장합니다.

정확한 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 부동산과의 추가 시세 조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.