나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512876 [1] 인천광역시 남동구 만수동 951-5 유진팰리스 1동 6층603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 북측인근에 위치하는 "유진팰리스 제1동" 제6층 제603호(오피스텔)로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

성숙된 주택지대 내 위치하고 인천지하철2호선 "만수역"이 북측 인근에 소재하며 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 7층규모의 용도복합건물(다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설) 내 제6층 제603호로서 외벽 : 콘크리트 위 단열재 등 마감 창호 : 섀시창호임.

이용상태

공부상 용도 오피스텔임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단의 `세장형 토지로서 복합용도건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(외국인에 한함, 2025.08.26-2026.08.25) 내 토지임.

공부와의 차이

603호 본건을 통하여서만 출입가능한 부분에 제시외 건물 1식이 소재하며 이를 종물로 보아 평가에 포함시켰음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512876 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 951-5 유진팰리스 1동 6층603호

건물명: 유진팰리스 1동 603호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 및 평가가액

토지 면적: 21.47㎡ (약 6.50평)

건물 전용 면적: 41.36㎡ (약 12.51평)

건물 총 면적 (유진팰리스 1동): 996.05㎡

토지 총 면적 (유진팰리스 부지): 436.2㎡

감정가: 122,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택이 밀집된 주택지대입니다. 인천지하철 2호선 "만수역"이 북측 인근에 소재하고 있으며, 다수의 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 소로에 접해 있어 차량 접근도 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인에 한하여 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 강제경매입니다. 등기부등본상 채권 총액은 111,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(이해관)가 임차인으로 등재되어 있습니다.

- 보증금: 111,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 8월 10일

- 확정일자: 2021년 7월 15일

- 대항력: 없음

- 배당신고일자: 2023년 9월 5일

주택도시보증공사의 임차권은 을구 3번 순위로 등기되어 있으나, 말소 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑구 4번)입니다. 본 매각으로 인해 을구 3번의 주택임차권, 갑구 4번의 강제경매개시결정, 갑구 5번의 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다. 주택도시보증공사의 임차권 등기는 매각으로 소멸되나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다. 따라서 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택 위주의 안정된 주거지대입니다. 만수역 인근이라는 점은 지역 내 상권 활성화 가능성을 시사합니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 문일여자고등학교가 있으며, 만수역 및 다수의 버스정류장이 가까워 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크 및 특이사항

5.1. 권리 관련 리스크

- 토지에 대한 별도등기 존재: 감정평가서 요약에 토지에 별도등기가 있다고 명시되어 있습니다. 채권자 측에서 말소된 것으로 보인다는 보정서를 제출하였으나, 실제 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

5.2. 건물 및 토지 관련 특이사항

- 제시외 건물 포함: 본건 603호를 통해서만 출입이 가능한 부분에 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 1식)이 소재하며, 이는 종물로 보아 평가에 포함되었습니다. 이 부분은 낙찰 후 실제 사용 및 관리에 참고해야 합니다.

- HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 과거 임차인이었던 점, 그리고 인수 조건 변경에 대한 사항은 추가적인 확인이 필요합니다.

5.3. 법규 및 제한사항

- 토지거래계약허가구역 (외국인 한정, 2025.08.26-2026.08.25): 현재 날짜(2026년 7월 12일) 기준으로 허가 기간이 만료되지 않았으나, 외국인에게만 해당되며 경매 절차상 일반 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

6. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동의 주거지대 내에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 교통이 편리하고 생활 환경이 안정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 토지 별도등기의 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. 제시외 건물 포함 평가는 실제 사용 면적에 대한 이점을 제공할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

- 안정적인 주거지역 내 소형 오피스텔로 실거주 및 임대 수익 투자 목적에 적합합니다.

- 권리 관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

- 감정가 대비 주변 시세 조사 후 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

- 제시외 건물 포함으로 인한 추가 공간 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 시세 분석

본 건의 감정가는 122,000,000원입니다. 현재(2026년 7월) 기준, 동일 지역 유사 면적 오피스텔의 실거래가 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (본 보고서 작성 시점에는 실시간 시장 조사가 제한적이므로, 제공된 감정가를 기준으로 잠정적인 분석을 진행합니다.)

8.2. 예상 입찰가

주택도시보증공사의 보증금 111,000,000원은 인수 보증금이 아니므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다. 복잡한 권리관계가 없고, 주거 지역 내의 오피스텔임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

(상기 예상 입찰가는 현 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으며, 실제 입찰 전 반드시 추가적인 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.