나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512864 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층825호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 선학동 소재 인천1호선 "신연수역" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 인천1호선 "신연수역" 및 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 8층 825호로서, (사용승인일 : 2020.05.04) 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 노폭 약 50m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512864 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 8층 825호

용도: 지식산업센터 (오피스텔로 이용중)

감정가: 99,300,000 원

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

토지 지분: 6.373㎡ (약 1.93평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물 지분: 19.47㎡ (약 5.89평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 제이케이루체스타지식산업센터 내 8층 825호로, 인천1호선 "신연수역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 50m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 1. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 중 8층 825호이며, 사용승인일은 2020년 5월 4일입니다. 외벽은 미장스톤, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 정방형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단106754 가압류 (채권자: 주택도시보증공사, 금액: 788,000,000원, 접수일자: 2023-01-03)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 임차인 현황:

- 임차인: 주택도시보증공사(유 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-26

확정일자: 2021-10-01

배당신고일자: 2023-11-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출 확인. 본 건에서 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약:

- 을1 (주택임차권): 유영섭, 105,000,000원, 말소. (주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출)

- 갑4 (소유권이전3번신탁등기말소)

- 갑5 (가압류): 주택도시보증공사, 788,000,000원, 말소 (말소기준권리)

- 갑6 (압류): 강서세무서장, 말소.

- 갑7 (강제경매): 주택도시보증공사, 105,000,000원, 말소 (본 경매개시결정)

등기부채권 총액: 893,000,000원 (주택도시보증공사 가압류 788백만원 + 강제경매 105백만원)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 지식산업센터의 입지로는 일반적인 산업단지 내 상업/업무 복합 지역으로 볼 수 있습니다. 인근에 다양한 편의시설 및 업무 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 "신연수역" 및 버스 정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 원활합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리: 비록 대항력은 없으나, HUG 관련 임차인이 존재하므로 명도 관련 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 다만, 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 복합 지역: 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 특성상, 향후 주변 개발 또는 환경 변화에 따른 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다. 특히 외국인 대상 토지거래허가구역 지정(2025-08-21까지)에 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구에 위치한 지식산업센터로, 비교적 양호한 교통 여건과 인근 상업 및 산업 시설과의 접근성을 갖추고 있습니다. 2020년 사용승인을 받은 건물로 신축에 가까우며, 현재 오피스텔 용도로 이용 중입니다. 권리분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, HUG 관련 임차인의 존재 및 복합적인 지역 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 건물 (2020년 사용승인)

* 양호한 교통 여건 (신연수역 인근)

* 일괄 매각으로 인한 토지 활용 가능성

* 인수 부담 없는 권리 관계 (HUG 임차인 관련)

1.9. 예상 입찰가

감정가: 99,300,000원

본 물건의 면적(전용면적 약 5.89평) 및 현재 시장 상황, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 80% ~ 90% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있으나, 입찰 참여 시에는 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(참고: 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.