나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512822 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-175 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '용정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2003.12.04.) 외벽 : 몰탈위 드라이비트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(2층202호)로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 등 부대설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접토지와 대체로 등고 평탄하며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재 등으로 임대관계 미상이며, 건물의 내부현황은 탐문조사 및 집합건축물대장상의 건축물현황도(내부구조도) 및 통상적인 이용상태 등을 참고하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512822 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-175 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 127,000,000원

토지면적: 31.81㎡ (약 9.62평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.90㎡ (약 15.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (사용승인일: 2003.12.04)

건물 층수: 5층 건물 내 2층

주요특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '용정초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 일대는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

1.1. 3. 주변 시설

* 용정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거지역과 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 주변 지역 조사 결과, 부동산의 가치를 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 7일 접수된 남부천세무서장의 압류(갑15)입니다.

이하 권리 분석 결과입니다.

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2018-05-02, 권리종류: 소유권이전(한이현) - 현 소유권 이전 내역

* 등기구분: 을7, 접수일자: 2024-08-23, 권리종류: 주택임차권(김다원, 보증금 103,000,000원, 전입일자: 2020-7-24) - 물건명세서상 매각으로 소멸 예정(HUG 말소동의 확약서 제출)

* 등기구분: 갑14, 접수일자: 2020-07-24, 권리종류: 소유권이전(오진우) - 현재 소유권 이전 내역

* 등기구분: 갑15, 접수일자: 2023-09-07, 권리종류: 압류(남부천세무서장) - 말소기준권리

* 등기구분: 갑16, 접수일자: 2025-09-29, 권리종류: 강제경매(주택도시보증공사, 청구금액 105,000,000원) - 본 경매 사건

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김다원)

보증금: 103,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-24

확정일자: 2020-07-06

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위)

비고: HUG 인수조건 변경 관련

* 주택도시보증공사(김다원)

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-24

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-08-23

대항력: 없음 (말소기준권리보다 후순위)

비고: 1차 보증금 증액분 2,000,000원

권리분석 결과, 을구 7번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 아파트 단지보다는 빌라 및 다세대 주택 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치 (대중교통 보통)

* 교육: 용정초등학교 인근 위치 (상대보호구역)

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 의료: 주변 병원 및 의원 이용 가능 (추가 검색 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 표기는 본건의 담보 설정 또는 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. 이는 채권액이나 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있는 요인이지만, 본 건의 경우 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 되어 있으며, 임차권이 말소 예정임을 고려하면 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 최근 매매가 대비 감정가액의 차이가 있는 편입니다. (추후 시세 분석 참조)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 환경을 갖추고 있습니다. HUG 관련 채권 및 임차권이 정리되는 과정에 있어 권리 관계는 명확한 편이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 장점입니다. 다만, 감정가액 대비 주변 시세의 편차가 존재하여 면밀한 시세 분석 및 입찰 전략 수립이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 명확한 권리 관계 (HUG 임차권 말소 예정)

* 주거 지역 내 적정 규모의 면적 (전용면적 51.90㎡)

* 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 건물의 면적 및 거래 금액에 편차가 있었습니다. 특히 2026년 5월 4일 거래된 248-224번지의 50.98㎡ 면적의 건물이 36,000,000원에 거래된 점은 본건의 감정가액(127,000,000원) 및 타 거래 사례와 비교 시 현저히 낮은 수준으로, 건물의 상태나 특정 사정에 따른 거래일 수 있습니다.

반면, 2026년 5월 22일 거래된 2-39번지의 34.39㎡ 면적 건물이 72,000,000원에 거래된 사례(면적당 약 2,093,000원/㎡)는 본건의 감정가액(면적당 약 2,447,000원/㎡)과 유사한 수준의 면적당 가격을 보입니다.

본건의 전용면적 51.90㎡에 2026년 5월 22일 거래 사례의 면적당 가격(약 2,093,000원/㎡)을 적용하여 산정한 예상 가치는 약 108,669,400원입니다.

또한, 본건 감정가액 127,000,000원을 기준으로 하되, 시세 분석 결과를 반영하여 보수적으로 접근할 경우, 본건의 예상 입찰가는 약 110,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금이 없는 상황에서의 전략적 입찰 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.