나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512815 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1071 삼화빌라 다동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '남동구청역-인천2호선' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(남동구청역 -인천2호선)이 소재하는 등 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서, - 외벽 : 드라이비트 마감 등 - 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 등재되어 있음. (후첨"건물내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측 및 북동측으로 폭 약 9m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2) 가축사육제한구역 (2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512815 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1071 삼화빌라 다동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

토지면적: 22.49㎡ (약 6.81평)

토지지분: 22.49㎡ (약 6.81평)

건물면적: 38.47㎡ (약 11.64평)

건물지분: 38.47㎡ (약 11.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: HUG 인수조건 변경으로 인한 거래 절차 확인 필요

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 남동구 만수동 소재 '남동구청역'(인천2호선) 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(남동구청역-인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제402호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 공부상 다세대주택으로 등재되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측 및 북동측으로 폭 약 9m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 제한)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 06월 18일 인천광역시의 압류가 말소기준권리입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2 (2008.03.27): 소유권이전 (임진일)

* 갑5 (2022.02.23): 소유권이전 (장재원, 매매 110,000,000원)

* 을3 (2024.03.07): 주택임차권 (이세라, 임차금액 110,000,000원, 전입일자 2022.02.22, 확정일자 2022.01.05). 이는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 갑6 (2024.06.18): 압류 (인천광역시) - 말소기준권리

* 갑7 (2025.09.29): 강제경매 (주택도시보증공사, 경매 신청 채권액 110,000,000원)

* 채권 총액: 110,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-22

* 확정일자: 2022-01-05

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출. 인수 보증금은 0원입니다.

* 권리 분석 요약: 말소기준권리인 인천광역시의 압류에 의해 을구 순위 3번의 주택임차권(이세라)을 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보 중 유사한 건물 연식(1991년)과 주택 유형(다세대)을 가진 '성덕빌라(A동)'의 경우, 36.51㎡ 면적에 93,000,000원의 실거래가가 있었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 255만원/㎡입니다.

* 동일 지역 내 '이안애'(연립, 2016년 준공)는 45.75㎡ 면적에 163,000,000원(약 356만원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 신축 및 연립주택의 시세를 보여줍니다.

* '대명빌라(841-27)'(1991년, 35.91㎡)의 30,000,000원 거래 정보는 금액이 비현실적으로 낮아 분석에서 제외합니다.

* 본건 감정가 대비: 본건의 감정가는 121,000,000원이며, 이는 38.47㎡ 면적 기준으로 약 315만원/㎡에 해당합니다. 이는 유사 연식의 '성덕빌라' 시세(약 255만원/㎡)보다 높지만, '이안애'의 시세(약 356만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 보고서 작성 시점 기준 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 아파트, 다세대, 연립 등 다양한 주거 형태가 혼재된 안정적인 주거 지역입니다.

* 편의시설: 주위로 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 교통시설: 인천2호선 남동구청역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 사항이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다. 이는 HUG와의 거래 절차에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미하며, 예상치 못한 조건이 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 유사 연식의 다세대주택 비교 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이에 따라 입찰 시 경쟁률이나 투자 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 연식: 1991년 준공된 건물로 추정되며, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 해당하며 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 특히 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 유사 물건 대비 다소 높은 감정가는 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 남동구청역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 소멸되며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 주거 지역 형성: 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* HUG 관련 채권: 채권자가 HUG이므로, HUG와의 거래 진행 시 절차상 이점이 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 121,000,000원입니다.

주변 유사 다세대 주택의 실거래가(평당 약 255만원/㎡)를 적용할 경우, 본건(38.47㎡)의 적정 시세는 약 98,000,000원 수준으로 추정됩니다.

다만, 최근 거래된 연립주택의 시세(약 356만원/㎡)와 본건 감정가를 고려할 때, 시세는 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 형성될 가능성이 있습니다.

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 향후 거래 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

보증금 인수 금액이 0원이므로, 본 예상 입찰가는 실질적인 투자 금액으로 간주할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.