나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512836 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-254 캐슬베리 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512836 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-254 캐슬베리 4층402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경512836
• 주소: 인천광역시 남동구 만수로94번길 21, 캐슬베리 4층402호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경512836 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수로94번길 21, 캐슬베리 4층402호 | 감정가: 175,000,000원 | 최저가: 85,750,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 2025타경512836 (1)

소재지 인천광역시 남동구 만수동 5-254 캐슬베리 4층402호

용도 오피스텔

감정가 175,000,000원

토지면적 14.30㎡ (약 4.33평)

토지지분 14.301000000000002㎡

토지 제시외면적 0.00㎡

건물면적 52.54㎡ (약 15.90평) - 전용면적 기준

건물지분 52.544㎡

건물 제시외면적 0.00㎡

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산강제경매

채권자 주OOOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 업무시설, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다. 본 건물인 '캐슬베리'는 2016년에 준공된 10층 규모의 건물로, 지역 내에서 비교적 신축에 속합니다.

1.3. 건물 상세 정보

건축구조는 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕이며, 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이 적용되었으며, 내벽은 벽지와 타일로 마감되었습니다. 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중에 있으며, 상하수도, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 상세 정보

토지는 대체로 세장형의 형태를 띠고 있으며, 오피스텔 및 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 약 6미터, 남동측 및 북서측으로는 폭 약 4미터의 포장 도로와 각각 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

1.5. 입지조건

본건은 '만수북중학교'가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다. 주변 지역은 업무시설, 주거시설(다세대주택, 아파트), 근린생활시설 등이 어우러져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수합니다.

1.6. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매의 경우, 일반적으로 경매를 통해 매각되면 낙찰자는 기존의 권리(저당권, 근저당권 등)를 말소하고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 인수되는 권리가 있는지 여부는 별도의 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 상권분석

주위가 업무시설, 주택, 근린생활시설 등으로 혼합 구성된 지역으로, 직장인 유동인구와 주거 배후 수요를 모두 갖춘 상권으로 분석됩니다. 학교 인근이라는 점도 고려할 때, 학생 및 교직원 관련 상권의 잠재력도 있습니다.

1.8. 생활정보

주변에 '만수북중학교'가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 다양한 종류의 주거 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 속해 있습니다. 또한, 다음과 같은 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역 (문의: 남동구환경보전과)

- 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과)

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에관한허가구역 (2025-08-21 기준, 외국인 등에게 한하며 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 대상, 지정기간 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

1.10. 공부와의 차이 및 기타사항

건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

1.11. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 현재 임차인이 있다면 명도에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있으며, 공실이 발생할 경우 초기 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 위에 명시된 토지이용계획 및 제한상태 내용을 면밀히 검토하여 사업 계획에 미칠 수 있는 영향을 파악해야 합니다. 주변에 혐오시설이 있는지에 대한 추가적인 현장 조사가 권장되나, 현재까지의 정보 및 검색 결과로는 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.12. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동의 준주거지역에 위치한 오피스텔로, 교육 시설 및 주거, 상업 시설이 인접하여 입지 조건이 양호합니다. 교통 편리성과 건물 상태도 무난한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하고 토지 이용에 일부 제한이 있어 투자 결정 전에 신중한 검토가 필요합니다.

1.13. 투자 포인트

- 준주거지역 내 오피스텔로 안정적인 임대 수요 기대.

- '만수북중학교' 인접으로 인한 교육 환경 및 주거 편의성.

- 교통 접근성이 우수하여 실거주 및 임대 모두 용이.

- 향후 지역 개발 가능성에 따른 시세 차익 기대.

법원 정보

인천지방법원 경매19계