나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512842 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11 위드팰리스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동"석암초등학교"남측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

공부상 오피스텔입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 대체로 부정형토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측, 남서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

58-11: 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 60-6 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 60-7 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 60-8 : 일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512842 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 58-11 위드팰리스 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 246,000,000원

면적

* 토지: 13.89㎡ (약 4.2평)

* 건물: 82.32㎡ (약 24.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 "석암초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 공동주택, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남측, 남서측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인에 한함, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

1.2. 권리분석

권리분석 요약: 본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다. 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-22

* 확정일자: 2021-11-04

* 배당신고일자: 2023-12-26

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 인수 여부가 불확실할 수 있으나, 제공된 정보 상으로는 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.

말소기준권리: 갑9 압류 (동대문세무서장)

등기부채권 총액: 252,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주안동의 일반상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변에 석암초등학교가 인접해 있어 학생 및 교직원 대상 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리하며, 주변에는 편의점, 식당, 병원, 마트 등이 다수 소재하여 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

별도의 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 석암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경 내용에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 이로 인해 낙찰 후 추가적인 부담이나 절차상의 변동이 발생할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 외국인 구매 시에는 지정된 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) 동안 거래 허가를 받아야 합니다. (이는 국내 구매자에게는 해당되지 않습니다.)

명도: 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으나, 점유 관계 및 명도 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다.

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없으며 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하지만, 전반적으로 안정적인 투자 대상으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 접근성과 편의시설을 갖춘 주안동 중심 상업지구 내 입지.

권리관계 명확으로 인한 명도 부담 최소화.

최근 실거래가 대비 시세차익 및 안정적인 임대수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(82.32㎡)의 위드팰리스 오피스텔은 2026년 1월과 6월에 각각 19,900만원과 20,500만원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 추정한 현재 시세는 약 20,200만원 수준입니다.

감정가(246,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

현재 인수 보증금은 0원이므로, 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 시세 하단인 19,900만원에서 평균 시세인 20,200만원을 고려하여, 190,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.