나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512872 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층919호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '염골근린공원' 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 동유형의 오피스텔(주거용) 및 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 공업지역으로 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 서측 근거리에 지하철역 '인 천1호선 신연수역'이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 9층 919호로서, (사용승인일자: 2020.05.04) 외벽: 강화유리 및 몰탈위 페인팅, 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비, 지 하주차장, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1 일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제 한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)), 재생사업지구(2019-08-19), 국가산업단지, 복합구역(2023-06-21), 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512872 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층919호

용도: 공장 (건축물물리적현황상 오피스텔(주거용)으로 이용 중)

감정가: 106,000,000원

토지 면적: 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 면적: 20.75㎡ (약 6.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (마스킹 처리)

사용승인일자: 2020년 5월 4일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, '염골근린공원' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 본건과 동일한 유형의 오피스텔(주거용), 지식산업센터, 공장, 창고, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 공업지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황 측면에서, 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 서측 근거리에는 지하철 1호선 신연수역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 대체로 정방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태는 본건 남동측으로 노폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있어 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO (마스킹 처리)입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 788,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 을구 1번 주택임차권 (권혜수, 보증금 112,000,000원) - 등기부상 말소 예정.

* 갑구 6번 압류 (강서세무서장) - 말소 예정.

* 갑구 7번 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소 예정.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 1번 주택임차권등기가 언급되었으나, 이는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 조건부이며, 등기부요약상 말소 예정으로 기재되어 있어 최종적으로는 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* * 주택도시보증공사(권 )

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-14

* 확정일자: 2021-09-14

* 대항력: 없음

* * 이기훈

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공업지역으로, 지식산업센터, 공장, 창고 등과 함께 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다.

인근에 지하철 1호선 신연수역이 위치하고 있어 역세권의 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

산업단지 및 공업시설이 밀집한 지역의 특성상, 관련 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 예상됩니다.

'염골근린공원'이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

본 물건이 위치한 남동구 남촌동 일대는 국가산업단지가 조성되어 있어, 산업 활동과 관련된 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 '염골근린공원'이 있어 주거 및 휴식 공간으로서의 가치를 더합니다.

교통 측면에서 지하철 1호선 신연수역이 근거리에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 상업 시설 및 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

주변에 학교, 병원 등 생활 편의시설은 신연수역 상권을 이용해야 할 것으로 보이며, 산업단지 내에 위치하여 주거 편의시설보다는 업무 및 산업 관련 시설이 더 밀집해 있을 가능성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 및 이용상태 불일치: 건축물대장상의 주 용도는 '공장'으로 기재되어 있으나, 현황은 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중이라는 점은 향후 법규 위반, 세금 문제, 건축 관련 제재 등의 위험을 내포할 수 있습니다.

임차인 대항력 관련 상반된 정보: 본 건은 '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'이 있다고 명시되어 있으나, '임차인 현황'에서는 주택도시보증공사(권 ) 및 이기훈(이 ) 두 임차인 모두 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이 정보는 상반되므로, 반드시 현장 조사 및 등기부 열람을 통해 대항력 유무와 실제 인수해야 할 보증금 및 차임 내역을 명확히 확인해야 합니다. 주택도시보증공사의 보증금 112,000,000원은 등기부상 말소 예정인 주택임차권과 관련된 것으로 추정되나, 최종 권리관계 확인이 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 복잡한 권리관계 또는 계약 조건의 변동이 있었음을 시사합니다. 이는 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

매우 협소한 토지 면적: 토지 면적이 6.79㎡ (약 2.05평)으로 매우 작아, 해당 토지만을 독립적으로 활용하기는 어렵습니다. 건물 역시 20.75㎡ (약 6.28평)으로 작아, 기존 지식산업센터 내의 일부 공간으로 이해해야 합니다.

산업 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 일반공업지역 및 국가산업단지로 지정되어 있어, 산업 활동으로 인한 소음, 교통량 증가, 환경적 요인 등 주거용으로 사용 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인)된 지식산업센터 내 오피스텔로, 교통이 편리한 입지에 위치하고 있습니다.

하지만, 용도(공장 vs 주거용 오피스텔) 불일치, 임차인 대항력에 대한 상반된 정보 표기, 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항은 낙찰 전 반드시 명확히 확인하고 해결해야 할 중요한 리스크 요인입니다.

특히 임차인 대항력 관련 정보의 불일치는 인수 부담을 야기할 수 있으므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

협소한 면적은 단독 투자를 통한 수익 창출보다는 기존 건물 내에서의 효율적인 활용 방안을 모색해야 함을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 깔끔한 상태 유지 가능성이 높습니다.

지하철 1호선 신연수역 인근으로 교통 접근성이 우수합니다.

지식산업센터 및 공장 밀집 지역으로 관련 수요층을 타겟으로 한 투자 가능성이 있습니다.

'염골근린공원' 인접으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

국가산업단지 내 위치하여 관련 기업 종사자들의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 106,000,000원을 기준으로 산정하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(용도 불일치, 임차인 정보 불확실성, HUG 관련 특이사항 등)와 협소한 면적을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 유사 물건 시세, 상세 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 해결 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.