나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512879 [1] 인천광역시 남구 문학동 333-20 주영탑스빌 3동 4층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 근거리에 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물내 제4층 제303호로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 마감 등. 창호 : 하이샤시 창호 마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형의 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(문학(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(인천시문화재과,2010.04.14)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2025타경512879 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 333-20 주영탑스빌 3동 4층 303호 (새주소: 인천광역시 미추홀구 승학길26번길 23)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물내 4층 303호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2001년 8월 20일

감정가: 120,000,000원

토지면적: 20.65㎡ (약 6.25평)

건물면적: 37.64㎡ (약 11.39평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

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* 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 동 유형의 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지는 자루형이며, 본건 남측으로 소로의 포장 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가대상구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2025년 10월 1일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정 (등기부 갑8) 입니다.

* 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

* 주택도시보증공사(송호성)의 주택임차권 (등기부 을7)은 말소 예정으로, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수될 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의가 필요한 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 서

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 전입일자: 2025-01-31

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 임

* 보증금: 미상

* 차임: 미상

* 전입일자: 2025-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 인수 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 이 두 임차인의 전입일자(2025년 1월 31일, 2025년 2월 24일)가 말소기준권리(2025년 10월 1일)보다 앞선 것으로 표시되어 있으나, 이는 통상적인 대항력 요건(말소기준권리보다 선순위 전입)과 부합하지 않는 특이사항으로, 실제 권리 관계는 더욱 면밀한 확인이 필요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용은 이러한 임차인 관계를 해소하거나 복잡하게 만들 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

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* 본건은 문학초등학교 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 주변은 공동주택 위주로 구성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 상업시설은 일부 근린생활시설 위주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 문학초등학교가 인접하여 자녀의 통학이 편리합니다.

* 교통: 단지 남측으로 소로와 접하고 있으며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 도심 접근성이 보통 수준입니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 확보 가능하나, 대형 쇼핑몰이나 종합병원은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 (서 , 임 )이 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 미상으로, 낙찰자가 인수할 경우 상당한 금액이 발생할 수 있습니다.

* 서 와 임 의 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 것으로 표시되어 있음에도 '대항력 있음'으로 명시된 점은 권리 분석상 불확실성을 높이는 요인입니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 임차인 문제 해결에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도(2001년)가 비교적 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 인천 미추홀구 문학동의 주거지대에 위치한 다세대주택입니다.

* 가격적인 메리트를 가질 수 있는 잠재력은 있으나, 대항력 있는 미상 보증금의 임차인 존재로 인해 명도 및 보증금 인수 리스크가 매우 큰 상황입니다.

* HUG의 개입 가능성과 권리관계의 복잡성을 고려할 때, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 인천 미추홀구 내 안정적인 주거지대에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계 문제가 명확하게 해결될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 문학초등학교 인근으로 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 본건의 건물면적(37.64㎡)과 건축연도(2001년)를 고려한 주변 시세는 3.3㎡당 약 136,000원에서 267,000원 수준으로 분석됩니다.

* 인근 유사 면적(약 11.4평)의 시세 적용 시, 약 5,100만원에서 8,300만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가는 120,000,000원으로, 이는 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 특히, 대항력 있는 미상 보증금 임차인(서 , 임 )으로 인한 명도 및 인수 리스크가 매우 크므로, 이에 대한 상당한 위험 프리미엄을 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 종합적인 시세 및 리스크 분석 결과, 예상 입찰가는 45,000,000원에서 55,000,000원 사이로 제안합니다.

* 보수적인 접근을 위해 45,000,000원을 우선적으로 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.