나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512885 [1] 인천광역시 서구 검암동 613-6 신한파크빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(검암역-공항철도선, 인천2호선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호로서, (사용승인일: 2009.05.29) 외벽: 파벽돌 붙임 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 2 6.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상임. ②본건은 부합물 또는 종물로 다락부분(74.79㎡)이 있어 복층구조로 이용 중임.

물건 비고

제시외 건물(부합물 또는 종물로서 복층 구조로 이용 중인 다락 약 74.79㎡) 포함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경512885 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 613-6 신한파크빌 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호

사용승인일: 2009년 05월 29일

1.3. 면적 정보

토지면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

토지지분: 58.5㎡ (약 17.7평)

건물면적 (전용면적): 79.38㎡ (약 24.0평)

건물면적 (제시외 - 다락): 74.79㎡ (약 22.6평)

건물면적 (합산 전용면적): 약 154.17㎡ (약 46.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 74.79㎡ (부합물 또는 종물로서 복층 구조로 이용 중인 다락)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정평가액

감정가: 250,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '간재울중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대 주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 공항철도선 및 인천2호선이 지나는 검암역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 도시계획: 지구단위계획구역 (검암1구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역 (인천서부교육청), 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.08.26.~2026.08.25.)

* 본 물건은 토지거래허가구역에 해당하나, 외국인의 주택용도 취득에만 적용되는 허가구역으로 내국인에게는 큰 제약이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 08월 31일 접수된 인천세무서장의 압류 (체납징세) 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 235,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 (사업일자): 2022년 05월 06일

* 확정일자: 2022년 04월 20일

* 배당신고일자: 2024년 06월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권 등기 말소 예정 (HUG의 말소 동의 확약서 제출됨).

* 주의: 보증금액이 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 등기부 현황 (주요 권리)

* 소유권 이전 및 신탁 관련 사항 다수 (갑구)

* 주택임차권 (을구 9번, 오현동, 235,500,000원): 말소 예정 (말소기준권리보다 후순위)

* 압류 (인천세무서장, 인천광역시 등)

* 강제경매 개시결정 (채권자: 주택도시보증공사, 사건번호: 2025타경512885)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (을구 9번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 (참고)

최근 2026년 1월 거래된 인근 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 30.72㎡ (약 9.3평) 기준, 93,000,000원 (302.7만원/㎡)

* 2026년 1월, 72.87㎡ (약 22.0평) 기준, 183,000,000원 (251.1만원/㎡)

* 2026년 1월, 62.67㎡ (약 18.9평) 기준, 179,000,000원 (285.6만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본 물건은 전용면적 79.38㎡ (약 24.0평)에 약 74.79㎡ (약 22.6평)의 다락 공간이 서비스 면적으로 제공되어, 총 약 46.6평의 넓은 주거 공간을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

제시된 인근 매매 사례들은 전용면적이 본 물건보다 작으며, 다락 공간은 포함되지 않은 가격으로 파악됩니다. 이를 고려할 때, 본 물건의 감정가 250,000,000원 대비 시세는 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

4.3. 예상 시세

본 물건의 전용면적(79.38㎡)과 넓은 다락 공간(74.79㎡)을 고려하면, 인근 유사 면적의 다세대 주택 시세(약 2.5~3.0백만원/㎡)를 적용할 때, 총 유효 면적(약 46.6평) 기준으로 약 270,000,000원 ~ 320,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 간재울중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 인천서부교육청 산하의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

* 검암역을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주차시설

* 건축물대장상 총 주차대수는 12대 (실내 기계식 7대, 실외 기계식 5대)로, 세대당 주차 공간은 비교적 여유로운 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* '대항력 없는 임차인'이 존재하나, 보증금 전액이 HUG를 통해 보호받고 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 (다락)

* 약 74.79㎡에 달하는 넓은 다락 공간이 부합물/종물로서 포함 매각됩니다. 감정평가서에 포함되어 있으나, 실제 이용 및 활용 가치에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다. (복층 구조로 이용 중)

6.3. 토지거래허가구역

* 내국인에게는 큰 영향이 없으나, 외국인 취득 시에는 해당 허가 구역 요건을 충족해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접하여 심각한 혐오시설 (대규모 폐기물 처리 시설, 공업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역 개발 계획 및 잠재적 혐오 시설 가능성에 대한 추가적인 현장 확인은 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 넓은 전용면적과 함께 약 22.6평에 달하는 넓은 다락 공간을 서비스 면적으로 활용할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 검암역 인근의 우수한 교통 환경과 간재울중학교 등 교육 시설 접근성, 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

감정가 250,000,000원에 비해 실거래가 및 시세 분석 결과, 본 물건의 잠재 가치가 높게 평가됩니다. 대항력 없는 임차인 문제가 있지만, 보증금 인수 부담이 없어 명도 진행 시 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 토지거래허가구역 지정은 내국인에게는 무관합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 서비스 면적 (약 22.6평 다락) 제공으로 실사용 면적 대비 높은 가치 창출 가능.

* 검암역 역세권 지역의 우수한 교통 및 생활 인프라.

* 감정가 대비 높은 잠재적 시세 상승 여력 보유.

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰 후 명도 부담 최소화 (보증금 인수 없음).

* 지역 개발 잠재력 및 주거 선호도 고려 시 향후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

인근 시세, 본 물건의 넓은 활용 공간, 그리고 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 최소한 감정가 이상에서의 입찰이 고려될 수 있습니다.

현재 시세 분석상 약 270,000,000원 ~ 320,000,000원의 가치가 예상되므로, 인수 보증금 0원을 감안하면,

본 물건의 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 295,000,000원 수준에서 전략적으로 접근하는 것을 추천합니다.

주의: 위 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 시장 동향을 기반으로 산정한 것이며, 실제 경매 진행 상황, 타 입찰자의 참여도, 물건의 최종 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.