나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512867 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 666-16 트윈 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동소재 백학초등학교 동측인근에 위치하며 주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 5층 501호로서 외벽:스톤코트 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 포장도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)),도시관리계획 입안중(2025-07-18)

공부와의 차이

---

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

물건 비고

아래층(401호) 소유자로부터 누수 관련 의견서가 제출됨(2026.06.09.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512867 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 666-16 트윈 2동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 25.62㎡ (약 7.75평)

건물면적: 43.18㎡ (약 13.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 백학초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(학익지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한함, 2025.08.26.~2026.08.25.)입니다. 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

인접 도로로는 남서측 및 북동측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부등본상 소유권은 김태원, 최정희, 김유나를 거쳐 현재 소유자로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 정성영 근저당권(22,500,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 근저당권(김경은, 20,000,000원) 및 압류(강서구, 미추홀구)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

주택임차권(김유진)이 을구 7번으로 등기되어 있으나, 해당 임차권은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 다만, 물건명세서 상에는 '을구 순위 7번 주택임차권등기'가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금은 150,000,000원이며, 전입일자는 2021년 4월 19일, 확정일자는 2021년 3월 24일입니다.

주의사항으로, 아래층(401호) 소유자로부터 누수 관련 의견서가 제출(2026.06.09.자)되어 있어, 인수 시점에 누수 문제와 관련된 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '공동담보'로 기재되어 있습니다. 현재 등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 보이나, HUG 관련 조건 변경 및 보증금 150,000,000원에 대한 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 주변 빌라 및 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 거래가 66,500,000원에서 90,000,000원 사이에서 이루어졌습니다. 이는 본건의 감정가 136,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 스톤코트 마감 등이며, 창호는 샤시창호입니다. 위생 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

단지 내(트윈 2동) 주차는 총 16대 가능합니다.

백학초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주택임차권 인수 가능성: 을구 7번 주택임차권(김유진, 보증금 150,000,000원)이 말소되지 않고 인수될 경우, 추가적인 금전적 부담이 발생합니다. 이는 감정가를 상회하는 금액으로, 매우 중요한 인수 조건입니다. HUG의 말소동의 확약서에도 불구하고 물건명세서 상의 '소멸되지 않는 권리'라는 명시적 경고를 반드시 확인해야 합니다.

* 누수 관련 문제: 아래층(401호) 소유자가 제출한 누수 관련 의견서가 있어, 인수 후 누수 문제로 인한 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세 차이: 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 입지, 교통, 학군 등 기본적인 주거 환경은 갖추고 있으나, 인수 여부가 불확실한 고액의 주택임차권(150,000,000원) 존재와 아래층과의 누수 문제 가능성 등 잠재적 리스크가 매우 큰 물건입니다. 특히, 임차권 인수 시 실질적인 매입 비용이 상당폭 증가하므로, 권리 분석에 대한 철저한 검토와 전문가의 조언이 필수적입니다. HUG의 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초등학교 인접: 백학초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에게 주거 안정성을 제공합니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 등 이동이 용이합니다.

* HUG 관련 매물: 주택도시보증공사가 채권자인 경매 물건으로, HUG의 자금 지원이나 관련 절차에 따라 유리한 조건으로 매입할 가능성이 있습니다. (단, 인수 조건 확정 필수)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가(136,000,000원)와 최근 주변 실거래가(약 66,500,000원~90,000,000원)를 고려하되, 가장 큰 리스크인 150,000,000원의 주택임차권 인수 가능성을 최우선으로 고려하여 산정해야 합니다.

만약 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않고 인수된다면, 낙찰가 외 추가로 150,000,000원을 부담해야 합니다. 이 경우, 부동산 자체의 시장 가치(약 70,000,000원~90,000,000원)를 고려하면, 낙찰가와 인수 보증금을 합한 총 부담액이 시장 가치를 초과하게 되어 투자 가치가 현저히 낮아집니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 임차권이 '매각으로 소멸'된다는 전제 하에, 감정가를 하회하는 보수적인 수준으로 산정합니다. 그러나 이는 'HUG의 말소동의 확약서' 내용이 법적으로 유효하게 처리되어 임차권이 소멸되는지 여부를 사전에 철저히 확인한 후에만 유효합니다.

최소 권리 분석 확인 및 HUG 인수 조건 확정 후, 현 시세 및 감정가 대비 높은 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

본건의 리스크를 충분히 고려하여, 95,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 70% 수준이며, 임차권 인수 부담이 없을 경우를 가정한 보수적 접근입니다. 실제 입찰 시에는 해당 리스크를 다시 한번 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.